二套房首付比例下调 营业税再度“5改2”

　　本报记者刘宇鑫耿诺孙奇茹

　　昨天，央行、住建部、银监会联合发布消息，个人二套住房贷款最低首付比例降至四成。而财政部和税务总局同日发布新规，二手房营业税免征期限由5年改成2年。

　　楼市“打包”出台的一系列新政，会对未来的二手房价格走势造成什么影响？“本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟须改善住房，但购买力相对欠缺的合理改善型人群。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，一系列政策加大了对此类人群购房的支持力度，降低了其购买二套房的首付门槛。同时本次新政也重申了使用住房公积金购买首套房的首付门槛降到20%，盘活公积金使用效率的意图表现明显。

　　刚需购房者“门槛”降了

　　昨天，央行、住建部、银监会联合发布个人住房贷款政策调整，拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房最低首付款比例为30%。

　　“首付比例降低，又不是房子降价了。至于这么高兴吗？”在微博上，有网友提出了这样的质疑。记者算了一笔账发现，虽然降低首付比例不会直接影响当下的房屋总价，但首付压力减小，买房人还是会受益。

　　以二三线城市房价每平方米均价1万元来算，夫妻两口买一套100平方米的简单二居室总价100万元，原来二套房首付比例8成，需要80万元；而新政后二套房首付比例调整为4成，则只需40万元，那么启动资金可省下40万元。

　　40万元，对于年轻小夫妻来说，如果每月省下4000元，需要100个月才能攒够，那就是8年多的时间。新政大幅降低了“刚需”购房人的购房门槛，使得这一部分人群购置房产的意愿大大增强。

　　“对于刚需和改善型人群来说，支付能力是制约其购房的主要原因之一。降低首付比例，能够直接撬动更多住房消费。”亚豪机构市场总监郭毅分析。在目前国内商品房产能过剩的背景下，房贷新政有助于缓解三四线城市的高库存压力。对于一线城市来说，能让更多持币观望的购房者“动起来”。

　　“此次二套房首付下调，有利于释放自住性和改善性购房需求，从而改善民生、稳定经济。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。他建议各级地方政府，对于房贷新政，各地应该因地施策，不应“一刀切”。“个人认为，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛的城市可以不必一致下调首付比例，银行可以根据自身经营状况灵活调整。”

　　北京两成二手房税费减了

　　“现在究竟适合不适合买房？还有没有新政策要出台？”近期打算出手购房却心存疑虑的二手房购房人，在昨日收到了来自财政部和国家税务总局的新政：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　在此之前，本市执行的是2011年1月由两部委出台的规定：个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，才能享受免征营业税的优惠。

　　昨日两部委出台的营业税新政，被业内人士简单称为“5(年)改2(年)”。在2011年1月之前，营业税同样是为“满两年免征”。此后，有关部门发文要求二手房免征营业税执行“2改5”。在“满五年免征”执行了四年多后，昨日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求，自今年3月31日起，二手房免征营业税的政策再度“5改2”。

　　对于往往要承担交易税负的二手房购房人来说，二手房免征营业税重又“5改2”的最直接效果，就是可以明显降低购房税费支出。二手房交易目前执行的营业税税率为5.5%。以一套在过去3年内曾经交易过、过户价格为200万元的二手房为例，在“5改2”之前，营业税达11万元，但这部分税额在新政执行后将被免征。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，以北京为例，目前二手房市场成交的房源中，30%左右是不满5年再上市的房源，需要交纳营业税。而且在这部分房源中，又有60%左右是已购买2年以上、5年以下的房源，相当于全部二手房交易量的20%左右。营业税新政执行后，这部分房源交易时，营业税税费负担将明显降低。据计算，平均每单二手房交易减少的税费支出可达10万至15万元。

　　公积金二套首付松动了

　　2010年，住建部、财政部、央行和银监会曾经发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中显示，“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”；“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。”

　　而在昨天发布的新政中显示，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

　　根据新政，针对二套房利用公积金贷款首付比例的调整，从至少50%调整到了至少30%。

　　这样的新政何时才能落地？买二套房的时候是否还执行1.1倍利率的政策？对于“二套”的认定，是否和购房人实际持有住宅数量一致？昨天记者追问北京住房公积金管理中心相关工作人员，但没有得到确定的答复。

　　“我们还没有接到具体的文件。相关调研工作要在正式文件下达时才能启动。”这位工作人员说。

　　北京房价会大涨？还真不一定！

　　新政推出，对于北京市民来说，最关心的莫过于未来二手房的价格走势。由链家提供的数据显示，从北京市场成交记录来看，目前商业贷款中二套房贷款占比约为5%，因此与此前的全面降息，限贷等政策相比，这样小的覆盖面对北京市场实质性影响有限。

　　而从成交量上看，今年1月至今，北京的签约量同比增长79.2%。在成交量明显增加的情况下，价格保持平稳，显示购房者的预期还没有根本性的扭转。如果售房人贸然提价，只会面临有价无市的被动局面。

　　改善型购房人的利好来了

　　“我要卖房，亦庄48平方米一居室，再过几个月满两年，新房，有意单聊。”消息刚一发布，北京市民刘女士就迫不及待地在几个微信群中发布了二手房销售信息。而在这条信息之下，刘女士调笑地跟了一个“哭脸”的表情：“满五惟一还在售的哭了。”

　　据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，“5改2”之后，将有利于市场上改善型购房人群出售已有的房屋，增加二手房市场免税房源供应；同时，尽管之前的二手房交易中营业税往往被转嫁给购房人，但“5改2”之后，部分房屋的营业税得到了免除，购房人的交易负担将下降，从而促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。

　　“政策最大的受益者是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本，能够省几万到几十万元不等。”他说。

　　房价大幅上涨可能性不大

　　“今天下班之后您来看看房子吧，如果今儿不来，过一阵再买可能就得多掏一年工资了。”30日18时30分，在车公庄的一家中介门店里，一位业务员正拿着电话本，挨个给他联系过的潜力客户打电话，想通过新政的热乎气儿，再多做几单生意。

　　不赶着看房签合同，二手房就会涨价吗？记者测算后发现，并不一定。

　　如果按照时间点计算，如今满五年的房子，都是在2010年3月底以前实现的过户；而市场上“满二”的二手房源，大多都是在2010年3月底至2013年3月底完成上一轮交税或者办理房产证的。

　　在“五年”和“二年”两个时间段之中，正好赶上房价加速增长的一次波段性高潮。按照当时的成交价计算，“满二”的房源，其房主背负的购房成本会明显高于“满五”的房主。

　　因此，“满二”房源的上市，能够为市场上增加房源，也许能够刺激“满五”房源的房主为了促进成交而降价，但是，整体上对二手房价格的涨势并没有明显的促进作用。胡景晖也认为，“5改2”之后，短期内不会出现业主提高房价的普遍行为。从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，业主方提价只会面临有价无市的被动，因此房价出现大幅上涨的可能性不大。

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