租金降了两成仍有大量空置 长租公寓为何在郑州不招待见

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租金降了两成仍有大量空置 长租公寓为何在郑州不招待见

近期青柠公寓屡遭租客投诉，被曝资金遇困难 商报调查发现，长租公寓企业在郑州整体遇冷

业内：前两年长租公寓市场扩张太快，预计未来三五年租金还会继续下行

制图郑萌

河南商报记者 刘远怀 实习生 马千惠

“房东把锁换了，说是已经两个月没有收到中介的房租了。”

连日来，河南商报记者接到不少郑州市的租客对于河南青柠公寓管理有限公司(以下简称：青柠公寓)的投诉，对此青柠公寓回应称正逐步解决租客问题。

河南商报记者调查发现，不仅是青柠公寓，郑州其他长租公寓品牌也遭受“租房市场降温”带来的冲击。业内人士表示，这轮冲击将持续3~5年。

事件

青柠公寓拖欠两个月租金，租客租期未到被房主换锁

5月20日，郑州市民陈女士向河南商报记者出示了当初与青柠公寓签订的合同。

去年10月份，陈女士通过青柠公寓租了一间房子，根据合同约定，租住期为2018年10月~2019年10月，每3个月交一次租金，并缴纳了押金。但陈女士称，今年3月30日，所住房屋的房主将门锁更换并断水断电，理由是房主已经两个月未收到青柠公寓的租金。

4月1日，青柠公寓方给出解决方案为：25个工作日内，退还陈女士未住的半个月租金以及押金等。陈女士还将押金条等交给了青柠公寓的工作人员。

陈女士表示，5月9日她到青柠公寓的郑州总部，却发现这里挤满了前来“讨债”的租客。直到5月20日，仍未收到退还资金。

5月21日，河南商报记者将陈女士的情况反映至青柠公寓郑州总部。该公司一周姓工作人员表示，公司现在资金链比较紧张，不过目前公司也在“尽力去解决，从来没说不认账。(目前)想解决好这个问题，正在一步一步往前走”。

5月22日，河南商报记者了解到，陈女士的租金和押金，青柠公寓已经退回。

回应

高价收房后面临高空置率，离职高管称一直赔钱运营

和陈女士有着相似遭遇的租客不在少数，从今年3月份开始，河南商报记者陆续接到了不少投诉。河南商报记者在天眼查上搜索看到，青柠公寓的最大股东为鑫苑科技服务有限公司，股份占比51%。

青柠公寓一离职高管表示，目前青柠公寓由鑫苑方面派人进行管理，多名高管已离职。

谈及目前青柠公寓的情况，该人士称核心原因在于“(行情好的时候)原来收的房子价格高，因为房东有他自己的期望值，不会给他降太多。(收完房)还有装修费用，再配配东西，根本就是赔钱的。”

“即使是新收的房子，目前空置率太高了。租客虽然也在扩张，但是扩张速度跟不上前两年长租公寓(的扩张速度)，特别是这种住宅类长租公寓的扩张速度。”谈及青柠公寓的未来走向，该人士表示未来“分散式住宅公寓这块肯定会大幅收缩，估计会尝试集中公寓”。

观察

长租公寓市场行情不好，郑州整体租金降了约两成

河南商报记者走访发现，长租公寓市场行情不好，受影响的不只青柠公寓一家。

郑州筑巢房地产经纪有限公司某分公司一罗姓经理告诉河南商报记者，作为一家郑州中等规模的长租公寓公司，“公司现在都不挣钱，一直在赔钱。”

赔钱的原因，是因为客户少了，空房率达到了15%~20%，而市场行情好的时候，空房率在8%~12%。

米兜公寓CEO王平告诉河南商报记者，米兜亦受到了影响，“我们的整体出租价格也在下降，整体降幅在10%左右。”

王平称，目前郑州各长租公寓企业的经营状况都不算很好，“整体来讲，郑州的整体租金下降水平应该在20%左右，但是有些片区可能会更高，能达到30%。”

业内人士表示，长租公寓主要盈利点有两个：免租期和“N+1”模式下多出的隔断间的租金。

该人士算了一笔账：在郑州市场上，以2500元的租金收一套三室的房子，合同期5年，每年有一个月的免租期，月均租金近2300元;装修成本5万元，一套房子月均成本就达3000多元，“N+1”模式改装后，按照4个房间每间1000元的租金租出去，一套这样的房子，每月能收4000元租金。

然而算上空房率，一套房子可能仅有13%~15%的收益率。而在前两年租金上涨时收的一些房源，随着租金水平的下降，不仅不挣钱，还赔钱。

分析

郑州长租公寓租金偏高，未来三五年内还会下行

在王平看来，长租公寓租金价格下降，是市场的理性回归，“未来3到5年郑州的房租水平还会下降，对比其他一线城市，我们的租金水平还是有些偏高。”

戴德梁行研究部发布的《中国长租公寓市场发展报告2018~2019》印证了王平的这一说法。

该报告中的数据显示，截至2018年末，郑州市中心区内，长租公寓单位面积平均租金为90.5元/平方米/月，高于武汉、成都，与广州比较接近。

河南省公寓管理协会副会长李艳红认为，郑州长租公寓市场的租金从2016年开始进入下滑通道，“随着城中村的逐渐回迁，大量的公寓进入市场，整体供应量是增加的，但是人口的增加和房子供应量的增加是不对等的。”

但李艳红同时表示，郑州长租公寓市场遇冷要一分为二地看待。这种状况对于企业经营来说，是一个严峻的考验。但从郑州整个租房市场来讲，是一个非常正常的过程。只有在市场不好的情况下，扎扎实实从服务从产品各方面去下功夫的企业才会真正走出来。