郑州龙湖上第小区证件不全违规交房?

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作为河南“房价最贵”的区域，郑州北龙湖一直以来备受河南地产界的关注。然而近日记者不断接到投诉，“北龙湖龙湖上第小区不具备‘两书一表’违规交房，还让先收房的业主优先选车位”。事实到底怎样?记者到现场进行调查。

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买房：“豪宅”晚交房4个月 垃圾成堆

“小区里的绿化还没有做完整，地下走廊、楼梯口到处都是建筑垃圾，最关键的是‘两书一表’还不齐全，开发商就这还强制交房、诱惑交房。”郑州北龙湖区域龙湖上第小区业主李先生向记者爆料。

李先生于2016年购买了一套龙湖上第房产，该小区由郑州市轨道交通置业有限公司开发。根据合同约定：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，于2018年4月30日前交房。

“然而到了8月底，开发商才通知交房，整整晚了4个月。”李先生称，根据合同约定：逾期交房超过60日后，交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。“我们业主多次跟开发商交涉，可是现在对方根本不提违约金的事。”

据李先生提供的一份盖有郑州市轨道交通置业有限公司公章的“入伙通知书”显示，该小区已具备交付条件，可以办理相关入驻手续，落款时间为8月24日。而据另一份“礼品券领取告知书”中显示，若业主在9月9日之前自愿收房、已按规定缴纳相关费用的业主，可以领取礼品券，包括新风系统一套礼品券、阳台封闭券、6个月物业费礼品券、免费使用一年有限电视以免费使用一年100兆宽带费、车位优先认购及价格优惠等。

“在证书不全的情况下违规交房本身就是不对，礼品诱惑什么的我们也不在乎，但是收房的可以先选车位就更不合规了，之前买房的时候置业顾问说的是保证业主至少选中一个自己家楼下的车位，但现在这样不就没法保证了吗?难道为了车位，我们能违心收房吗?”李先生说。

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现场：多名工人正紧张施工 部分消防设施不完善

龙湖上第小区现在到底建的咋样了?符不符合交房标准?近日，记者跟随业主来到龙湖上第小区进行调查。

小区大门口两块“欢迎回家”的展板格外显眼，进入大堂，左手边放有一张桌子，是几名工作人员为业主办理收房手续的地方。

进入小区内，到处都是正在施工的工人，摘花草的、砌砖的、搞电焊的……热闹非凡。与别的小区不同，定位高端的龙湖上第的入户大堂很小，一进门斜对着就是步梯，只留一小半的面积用作过道。

在位于一楼的李先生家，花园外的铁栅栏还没有安装完毕，下负一楼的楼梯扶手也没有装，有的即使装了也是松松垮垮，摇摇晃晃。

消防柜里的灭火器被丢弃在地上，消防栓里也没有水，消防指示灯也不亮。“就这现状，我不相信消防手续能过关!”李先生说。

在地下停车场入口还在施工，钢构散落一地，停车场内部还是水泥地，各种建材随意摆放，“目前这设施，连人家安置房都不如，希望赶紧施工，看看最终档次如何吧。”李先生称。

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回应：开发商坦称“两书一表”还差“一表”

那么，龙湖上第交房所必须的“两书一表”，到底手续走到哪一步了?

“目前小区的“两书一表”还差竣工验收备案表。”一名开发商相关负责人坦言，现在只是先验房，不是交房，如果验房后业主觉得没问题，可以先领钥匙收房还能享受多重大礼包。

业主刘先生称，开发商在手续不全的情况下用优惠诱导业主收房，本身就是违规;再有，谁先收房谁就有先选车位的特权，如果别人把我们一楼的车位选走了咋办?这样显然不合理。

对此，上述开发商相关负责人称，“没有啥合理不合理，存在即有道理，我们会尽量劝业主不要选别人楼下的房子。”

按照合同，本该4月30日就要交房的，现在还达不到交房标准，开发商该不该赔钱?

“我们也想早点交房，但是政府有‘封土令’，我们的工地停了3个月，这属于不可抗力。”上述开发商相关负责人表示，合同上写的很清楚：如遇政府机构、公共配套设施施工、城市规划变化、市政工程实施、政府重大活动等不可抗力因素，影响工期致无法达到本条约约定的交付条件，在受到影响范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延，因此，开发商没有责任。

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热点疑问

疑问1：

“封土令”能不能作为晚交房的借口?

一般来讲，业主在与房企签订购房合同的时候，关于交房日期都会有明确的约定。

此外，关于免责条款，也会注明上述类似的不可抗力因素。

那么，开发商所认为的政府“封土令”致使开发商工地停工，进而导致晚交房属于不可抗力，这种说法站得住脚吗?

对此，房产专家、国银律师事务所主任李续杰认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。所以说不可抗力具有三个特征：不可预见性、不可避免性、不可克服性。

首先结合不可抗力的第一个特征——不可预见性，“封土令”是近几年每年都有的，11月15日~第二年的3月15日，为期4个月。而每年的“封土令”，政府都会提前好几月通知，因此，这不算不可预见。

第二个特征为不可避免性，“封土令”指的是禁止在建成区进行土石方作业，而且又是提前告知，企业完全可以通过技术手段规避掉这一因素，因此也不算不可避免。

李续杰认为，“不可抗力是要同时满足上述三个条件，而目前来看，至少前两个条件都满足不了了。因此，说因政府‘封土令’造成晚交房，说是不可抗力，这个理由不应成立。”

疑问2：

龙湖上第做法违规不?

根据郑州发布的最新《郑州市城市管理系统行政处罚裁量标准》的规定：建设单位未组织竣工验收，擅自交付使用的责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

根据相关规定，商品房交房必须具备“两书一表”，而龙湖上第相关负责人明确表示目前不具备“一表”，如此就让业主收房，合规吗?

郑州市房管局相关负责人表示，已收到该小区相关投诉，目前还还在调查中。