郑州打响限价第一枪？ 三大因素将影响限价
□记者孙煊哲文白周峰摄影
核心提示|8月初，郑州市国土资源局官方网站挂出3宗地，均位于经开区滨河国际新城。值得一提的事，这些地块除了限定土地总价外，还把综合最高房价限定在17000元/㎡和18000元/㎡。这也是省住建厅发布“6·27”新政以来，首次挂牌出让的限房价地块。有人认为，滨河国际新城的限价过高，甚至比热炒的白沙、绿博组团高出5000元/㎡左右，着实不能理解。那么，这3宗地的限价是否真的过高?大河报记者采访多位业内人士进行分析解读。
滨河国际新城新挂3宗地比白沙绿博均价高5000元/㎡
近日，郑州市国土资源局网挂经开区3宗地，分别是郑政经开出〔2017〕031号、032号和023号(以下简称31号地、32号地和23号地)，3块地均在四港联动大道以西、经开大街以东，从经南八北一路往南依次排开。
3宗地均为城镇住宅兼容批发零售、住宿、餐饮用地。其中，31号地使用权面积约合106.77亩，起拍价12.82亿元，每亩单价约1200万元/亩，熔断价为19.24亿元，房屋成本指导价为13887.9元/㎡;32号地，使用权面积约合77.69亩，起拍价为9.33亿元，每亩单价约为1200万元/㎡，熔断价为14.01亿元，房屋成本指导价为13887.9元/㎡;23号地使用权面积约为59.55亩，起拍价6.56亿元，每亩单价约为1102万元/亩，熔断价为9.84亿元，房屋成本指导价为14939.73元/㎡。
值得一提的是，31号、32号地综合房价最高限价均为17000元/㎡，23号地限价为18000元/㎡。记者了解到，这是自省住建厅发布“6·27”新政调控房价以来，第一次在土地出让阶段，就对综合房价进行限定的地块。同时，也是继北龙湖地块外，第二个明确规定既限地价又限房价的区域。
6月27日，省住建厅联合省国土资源厅发布新政，明确规定：郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。
新政出台后，郑州各区域房价到底应该多少，目前还没有细则出炉。除了去年都已经明确限定32000元/㎡的北龙湖区域，经开区滨河国际新城的这3宗地被业内人士称为，“打响了新政以来明确限价的第一枪”。
探因：三大因素影响限价
之前媒体和开发商都一直在炒作白沙和绿博组团，虽然没有明文规定，但从最近的几个项目开盘可知，这俩区域限价分别在9700元/㎡和12000元/㎡左右。有人发问，“凭什么‘默默无闻’的滨河国际新城能卖到18000元/㎡?”
原因一：
规划高大上
“滨河国际新城从规划层面上就要稍微‘高大上’一些。”河南商业经济学会会长宋向清认为，滨河国际新城预留了我省目前唯一外事用地。而白沙板块主要是以河南省行政中心的定位进行规划开发。
原因二：
地价高决定高房价
除了规划有区别外，土地开发模式也是重要影响因素之一。记者了解到，早在2012年5月，中建股份、中建七局和郑州经济技术开发区三家共同合资成立中建(郑州)城市开发建设有限公司，开始启动滨河国际新城建设。
这种PPP模式，采用的是政府与央企合作进行土地一级开发，土地上市后多方再进行利益分成的模式。滨河国际新城由此成为河南省第一个“吃螃蟹”的区域。
根据之前拍地情况，滨河国际新城的这三块地很有可能达到熔断价，如此算来，31号地的单价将达到约1802万元/亩、32号地1803万元/亩左右、23号地约1652万元/亩。
而根据去年白沙、绿博组团地块的拍卖结果来看，大部分都低于300万元/亩，就连8月4日刚刚拍卖后又中止的牟政出[2017]113号地，起拍单价也才仅仅为369.69万元/亩。
“土地开发的模式决定了‘逐利’的目的性，地价贵了，房价自然也不能便宜，否则没有开发商愿意拿地，因此限价也就高了。”郑州某知名房企相关负责人王先生分析称。
宋向清认为，上述3宗地块按熔断价来算，31号地楼面价约为9010元/㎡;32号地楼面价约为9016元/㎡;23号地楼面价约为9913元/㎡。即使按政府给出的房屋成本指导价来算，开发商也有3100元/㎡左右的利润可赚。
原因三：
行政区域不同影响限价除了以上因素外，区域的分布也影响着限价。上述房企负责人王先生进一步分析称，白沙组团归郑东新区管，它的房价高低直接影响着东区的均价，所以不能太高;万三公路以东中牟境内的绿博组团由于中牟县房价本身不是太高，所以绿博组团的价格可以稍微高一些也没事，相关部门管得不是太严。
“从城市发展规律来看，‘郑州向东’‘孔雀东南飞’等发展现象，仍然是发展大势，值得我们重视。”豫发集团品牌与客服中心经理刘兵认为，白沙、绿博组团位于未来东部新城区与郑州主城区之间，以其高起点规划、高标准建设、高质量配套受到开发商和买房人的青睐。当前受政策影响，该区域限价10000元/㎡左右，是地方稳定房价、保护刚性需求、执行“房住不炒”精神的直接体现。
永威置业营销中心总经理张晓征认为，一般来讲，普通购房者应该会对白沙、绿博组团更为关注一些。相关部门做如此限价，应该是跟新政规定的郑州房价不得高于去年10月份有关。
从这一层面来讲，白沙片区的融创象湖壹号去年均价在9000元/㎡左右，而绿博片区也约为10000元/㎡。因此，最近象湖壹号二期就以不到10000元/㎡的均价开盘;而位于绿博组团的精装修亚新美好意境，也以11000元/㎡的均价开盘。
而滨河国际新城这3宗地块附近的绿地澜庭精装修去年二期开盘价为13000元/㎡左右，目前售价也达到15500元/㎡;还有旁边的康桥悦城之前清盘时均价达到16000元/㎡左右。“目前该片区价位都不低，如果限价过低的话其他盘就没法卖了，考虑到政策的可操作性，这次限价在17000元/㎡~18000元/㎡也在情理之中。”上述房企负责人王先生称。
【责任编辑：靳静波 】
