你盯着房子害怕降，他却低于市场价十几万买到房

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  2018年3月，在曼哈顿附近， 花49万多买41平米 南向小户型;

2018年4月，在紫荆山路商城路， 花130万买100平米 大两房;

2018年9月，北三环花园路附近， 花40万零3千买33平米 地铁房。

三个时间点，三起买房，分别是郑漂小董、杨鑫(化名)和小刘安家郑州的标志。

他们有人刚到郑州，有人已经在郑州打拼五年，却全都属于限购人群：没有郑州户口，没有高学历高职称，没有交足社保，所有的，只是近年来积攒下的一点积蓄，多不过二十万，少则不到十万。

他们都是郑州这座大城市里的普通郑漂，他们都想买房，他们都想在郑州有个家。

普通到不能再普通的三人，却分别找到了不限购的房子，经过商业贷款，以远低于市场价的金额，买到了一处居所。

就这三个普普通通的家庭，哪儿找的不限购便宜房?

河南商报记者 张贺明

急于安家的刚需者

何去何从

1为孩子，咋说也要买套房

杨鑫今年38岁。5年前，他举家搬到郑州，想在省城把自己的生意做得更大，更想给老婆孩子更好的生活。

眼看着孩子一天天长大了，这个年近不惑的汉子，一直盘算着买套房子。

他琢磨着，左右现在手里有点积蓄，生意有声有色，生活压力不算大，趁现在买套房子，将来孩子长大了，手里有套房，心里也有底气。

能拿出十几万，想要个一百平左右的房子，户型得方正，地段得过得去，正考虑房子挑选标准的杨鑫猛然得知，自己没有购房资格。

他不是郑州户口，一个做生意的也没有啥高学历，更没有交过社保，这可咋办?

2“刚到郑州，但我想在这儿安家”

郑漂小董和小刘，虽然没有杨鑫那么“财大气粗”，却也面临着跟杨鑫一样的问题。

他们都是刚到郑州不久，奋斗几年小有积蓄，准备在郑州安家落户。

小董想要的，是安全、生活舒适，交通便利方便上下班的房子。自家人知自家事，她完全没考虑过上百平的大房子，一个小户型足够她居住就行。

对小刘来说，更是如此。他也只是想要个交通方便的家。

迫切要住房的刚需杨鑫们，在疑惑着：

偌大一个郑州，有没有不限购的房子——那种仅凭他们手中不多的钱也能买下的房子?

不限购还便宜的房子

他们找到了法拍房

紫荆山路商城路附近，100平米大两房 ;两卧朝南，客厅朝东，这是杨鑫买到的房子，他花了 130万 ;

曼哈顿附近，41平米南向小户型，一环内地铁房 ，这是小董买到的房子，她花了 49万多点 ;

北三环花园路附近，一间33平米地铁房 ，这是小刘买到的房子，他花了40万零3千 。

三个没有郑州户口的人，不仅买到了房子，还以低于市场价几万甚至十多万的价格成交。

他们买的，是法拍房。

所谓法拍房，指的是 遭法院强制执行拍卖的房屋 。一般来说，当房主无力偿还银行按揭贷款或无法还债时，而被债权人走司法程序请求法院拍卖，将名下房屋拍卖，以拍卖所得价抵债。

经过这次买房， “不限购” 和 “便宜” 成了杨鑫对法拍房的直观印象。

真二网法拍房运营负责人王伟卓对此有一些心得：

司法拍卖是法院执行国家法律出具裁定，限购政策是地方法规办理房产证。关于法拍房是否限购，有些法院和当地房地产管理部门存在争议; 郑州这边执行的是法拍房不限购政策 。

同时也因为是司法拍卖，需要尽快把房产折现，将拍卖所得款抵债，法拍房的起拍定价比起市场价，也是便宜不少的。 法拍房的一拍定价，一般是市场价的80%;如果一拍流拍，为加速成交，二拍时的定价会再降低，一般是一拍价的80% 。

这样算下来，一套市场价100万的房子，第一次拍卖的起拍价可能是80万;如果一拍未果，二拍时的起拍价就可能是64万。

当然，并不是每次都会流拍，也不是就按照起拍价成交。竞拍者较多时，也会在一轮轮竞拍中把价格抬上去。

杨鑫那套130万买到的房子，就与其他4位竞拍者经历了79次竞价，比起他的心理预期高了5万，但比市场价低了十多万。

想捡漏?

先避坑

法拍房“便宜”、“不限购”，还可以跟购买二手房一样申请商业贷款，但在王伟卓看来，法拍房并不是谁都可以进场捡漏的， 买法拍房也有风险 。

作为被法院强制执行拍卖的房产，以竞拍形式出售，购买法拍房的流程里，隐藏着一个又一个“坑”。

1 拍前

首先是 被拍卖房产的权属风险 ：房地产土地是否一体?房产证件是否齐全?未来能否顺利办理过户?

再有就是 房产本身是否有瑕疵 ：有没有结构瑕疵?户型上有没有采光瑕疵?有没有别的房屋质量问题?

最后，报名参与竞拍时要交一份起拍价10%左右的押金;如果没拍到，押金会退还，可拍到后没能在5至7个工作日集齐全款，押金可是不会退的。所以竞拍前也要准备好 充足的资金 ，如果是商业贷款还要考量 放款速度 的因素。

2 拍时

法拍房价格便宜，自然会吸引众多购房者、中介的关注。杨鑫经历的竞拍，就因为那套房子已经是二拍了，起拍价相当吸引人。

一旦房子抢手，参与的竞拍者也不在少数。 杨鑫和其他四位竞拍者激烈角逐，每次加价2000元，足足竞拍79次才确定竞得者 。

拍卖，这种在影视剧里发生的场景，对一般平民百姓特别是刚需购房者毕竟太远。一个不熟悉拍卖程序、不懂竞拍技巧的人去竞拍法拍房，会不会估价过高?会不会遇上有人恶意抬价?这之中，变数很大。

3 拍后

如愿拍到房子之后，必须在法院规定时间内付尾款，正常的二手房贷款流程放款根本来不及，如果准备充分，能在 5至7个工作日内集齐了全款 ，那也得考虑下 拍卖成交涉及的各项费用、拍卖房产的时间成本 等等。

4 交付

买新房尚且会遇上交付缩水的情况，法拍房交房隐藏的麻烦，远比交付缩水严重。

房屋内状况如何?是否被人占用?是否有租约正在向外出租?是否有拖欠的物业费、水电气费?未来会不会有原房东、债权人或是其他人来骚扰?

不能只看到法拍房的便宜，选择法拍房一定要审慎。从事法拍房业务三年，王伟卓经手的法拍房成交案例，粗算下来有两三百套。

“我们只做四环内有房产证的法拍房，对被拍卖的房子进行细致调查后，才敢向客户介绍。”

“严肃”的法拍房，在价格上显得“亲民”。购买法拍房具体该如何避坑?能不能如愿捡漏?这不是一篇稿子能梳理清楚的事儿。

如果您对法拍房感兴趣，可以后台回复“ 法拍房 ”，获取一份简单版法拍房答疑。

来源：楼市商报