高考之理科试卷：2017郑州楼市高考之理科卷

□记者陈振兴

核心提示：高考当头，面对各省的高考理科难题，先不管坐在考场的考生是神马感觉，有没有挠头，有没有离题千里。契税、营业税、增值税，定金、租金、首付款，在漫天的数字和各项计算税费的折磨中，理科计算能力不好，真不敢轻易下手，唯有精确的计算能力、清晰的解题思路、巧妙的分析思路，才能解开楼市的道道理科难题?理科挑战，正式开始!

一、选择题

郑州房价受限后，大部分板块都被物价部门按在了一个价位上。问：限价两个月房子没有涨价，郑州投资者有没有损失?

A没有损失B损失7000元C损失1.4万元D损失2.1万元

解答：C。以郑州房价最高的区域北龙湖区域为代表，价格一直被摁在了3.2万元/平米以下，近几个月没有涨过，假设一个投资客几个月前在北龙湖区域投资一套120平米、总价约384万的房子，到目前贷款损失多少?

按照首套房3成来算，可贷款约268.8万，按照当前银行商业贷款利率4.9%计算，等额本息贷款，还款30年，30年总共需要支付的利息款为247.7万多元，月均还款额约为1.4万多元。

若是所买楼盘两个月没有涨价，那么按照等额本息公式来计算，投资客目前已经损失了前两个月的利息，为1.4万多元(等额本息前期还款主要为利息)。当然，绝大多数投资者都认为限价结束后的未来，房价一定还会补涨。

二、填空题

近期各类公寓产品充斥郑州市场。小尹正好有20万储蓄，希望做个投资，考虑来考虑去，发现可以在城南购买一套小公寓。请问小尹购买小公寓，达到▁▁▁才能回本?

解答：

首先我们计算一下一套总价40万、面积30㎡，城南的小公寓如果出售究竟要多久才能回本?(以商业10年贷款为基础)

基本成本：首付20万+10年的贷款本息(利息约6万)=46万

买入的税费成本：契税：40万×4%(契税)=1.6万

维修基金：120×30㎡=3600元卖出的税费成本：

营业税：(卖出总价-40万)×5.6%土地增值税：卖出总价×3%过户费：5元/㎡×30㎡=150元个人所得税：卖出总价×1%

最终卖出的价格(设置数值为x)=基本成本+买入税费成本+卖出的税费成本

X=46万+1.6万+0.36万元+(X-40万)×5.6%+X×3%+0.015万元+X×1%

X=50.6万元

也就是说，如果购买一套小公寓10年后出售，小尹需要付出的成本一共是50.6万元。他除了收10年大约20万元的租金，其余都要靠市场增值。计算如下：

小公寓的升值要达到50.6万-20万(首付)-20万(租金)=10.6万元。十年要升值10.6万元，小尹的公寓才能回本。考虑到40年产权等诸多问题，小公寓投资，只能靠长线租金作为投资回报，快速买入卖出基本是不可能的。

三、计算题

目前很多楼盘都已经不允许公积金贷款，若是买一套200万的房子，贷款140万，按照30年还款来计算，公积金贷款和纯商业贷款差多少?

解答：公积金组合贷款：在郑州，夫妻双方最高可贷款60万，剩下80万商业贷款。按照30年还款，总还款2468538.6元，支付利息款：1068538.6元。

纯商业贷款：按照30年的还款，总还款：2526812.98元，支付利息款：1126812.98元

公积金贷款和纯商业贷款相差=1126812.98　元-1068538.6元=58274.38元。

四、应用题

尹先生每日回家总是找不到车位。终于有一天他忍耐不住，想搞到一个车位。但家里人对买还是租产生了分歧。那么，按照目前主城区的行情，车位到底应当租还是买?

解答：

郑州目前的车位价格行情一般在10万-30万元之间，一些高档楼盘由于业主一户拥有多辆私车，且车位配比不足，年涨幅达10%左右。

主城区楼盘车位的月租金大部分集中在300—650元之间，一些车位稀缺的高端楼盘能达到700—800元/月。以郑东新区某小区为例，5年前的车位价格为15万元，当时月租金300元，现在涨到25万元，月租金600元。每个月60块的物业管理费。若按现在的月租金计算，假设x年可以回本。

那么计算方法是：600×12×X=150000+60×12×X

X≈23(年)

也就是说，5年前花17万买的车位，如果一个人用租的方式，可以租23年。

不少人经常以这个计算方式认为租车位更划算。不过，这个看似正确的公式却有陷阱。因为购买的车位在使用23年后，车位本身的价值仍在，甚至还会升值。所以从这个角度看，如果小区车位配比很紧张，周边又没有方便的停车地点，最好还是买一个。

五、附加题

买精装修房能不能省钱?

解答：现在，在北京、上海、广州等房地产发达的一线城市，购买精装修房已经成为现代都市购房置业新趋势。在郑州，很多板块的品牌楼盘也普及了精装房源。那么精装房是不是省时省力又省钱呢?

业内人士认为，目前的市场行情下，购买精装房要比购买毛坯房自己装修省钱。现在人工、材料的成本都涨幅巨大，自己装修，一套100㎡的房子硬装费用起码十几万。开发商的精装房因为统一采购，成本易控制。当然，购买精装房一定要认准品牌房企，否则交房时就该伤神了。

考场笔记：

在目前郑州的市场大环境下，由于限价等行政调控原因，市场开始进入温和调整阶段。对于投资者来说，投资回报率和资金的使用效率非常关键。因此，短线投资应该已被摒弃，大家都将资本赌在中期未来的房价上。

以上只是很简单的几道房产投资数学题，其实很多投资界大牛对房产投资中，数学化的趋势测算非常牛。专业炒家的思路也许大家跟不上，但最基本的成本计算还是要清楚。未来十年，买房子想赚钱，并没那么容易。提高自己的专业素养、挑到更准确的房子十分重要。