郑州长租公寓现状调查：业内看好发展前景

大河报·豫视频记者 韩懿亭 文图

据悉，郑州每年都有大量大学毕业生、城市流动青年等急需住房，租购并举模式对他们意义重大。那么，该如何更好满足这一群体的租赁住房需求，让他们在城市生活中提升居住品质，实现安居梦?长租公寓是否就是他们理想中的“家”?

近日，记者走进郑州租房市场，近观长租公寓市场现状。

野蛮生长过后，郑州长租公寓市场由“群雄并起”变为“寡头之争”

事实上，2015年到2018年曾是国内长租公寓市场发展的黄金期，在当时，郑州市场上也出现了不少比较有名的长租公寓，比如“悦如”“魔飞”等。但之后，随着行业无序竞争不断被曝光、企业盈利模式弊端不断凸显，曾经火爆一时的长租公寓行业逐渐“降温”。特别是在2020年之后，更是遭遇了“行业寒冬”。

2019年10月份，河南悦如资产管理有限公司发布公告称，其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营，故接受并购重组。事实上，在悦如公寓“暴雷”之前，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等已接连曝出资金链问题。在此之后，市场声音越来越弱。

记者从相关知情人士处了解到，随着各城市相继出台整治租赁市场乱象的相关政策，“群雄并起”的长租公寓市场第一阶段已经结束，目前已进入第二阶段，即行业集中度提升的“寡头之争”阶段，并且这一阶段将持续较长时间。规模化、规范化的头部企业将在这一阶段获得较大发展，占据较大的市场份额。第三阶段是“产品力”制胜阶段，“产品力”成为第三阶段各方比拼的核心。

据了解，郑州市场上目前较为主流的长租公寓除了郑州人才公寓之外，还有龙湖冠寓、万科泊寓等，均已形成规模化发展格局，且规范程度较高。

月租价格在600元至1600元不等

较传统租房舒适度和安全性更好

记者了解到，龙湖冠寓、万科泊寓、郑州人才公寓等长租公寓推出的主要房源类型多为35-50㎡的一室及70-90㎡两室(主要为郑州人才公寓的房源)，室内多配置有空调、冰箱、洗衣机和热水器等家电以及床、衣柜、沙发和书桌等家具，可真正实现“拎包入住，拎包办公”。

譬如龙湖旗下冠寓郑州大学店二店就推出了15㎡到21㎡的单间房源，月租金在950元-1516元;泊寓-燕庄店推出了29㎡-33㎡的单间房源与loft房源，月租金在1360元-1545元。

记者调查发现，在郑州的住宅租赁市场，不少房东要求押一付三，有的还要求租客一次性付款半年，且最低租期都在半年或者一年以上。与之相比，类似龙湖冠寓、万科泊寓这样由品牌企业运营的集中式长租公寓一般为3个月或6个月的起租期，且租金与周边普通公寓的房租价格基本持平，这样灵活的收租方式，更能满足年轻租客群体需求。

在龙湖冠寓郑州大学店内，租客王女士告诉记者：“公寓离学校很近，我们不少同学都是毕业以后直接约着一起租房，而且管理严格，居住起来更安全。”值得注意的是，不少年轻租客均表示很喜欢长租公寓内的装修风格，因此都愿意来体验这种居住氛围。

与龙湖冠寓、万科泊寓不同，郑州人才公寓是政府参与建设和运营管理的长租公寓，在租住门槛上更高一些：

在郑州就业创业的大学专科(技工院校全日制高级工)(含)以上学历人才，年龄在45周岁(含)以下，申请人、配偶、未成年子女在郑州市内五区和郑东新区、经济技术开发区、高新技术产业开发区无自有住房，未承租保障性住房且未享受相关保障性住房货币补贴的，需要通过“郑好办App”在线申请。

目前，郑州人才公寓的租金更为划算：

原则上不高于同区域同类型住房市场租金的70%，平均一居室每月600元左右、两居室每月1100元左右。据悉，后续将会同相关部门通过市场方式适时调整租金标准。

线上看房、线上租房，成为都市新生代租房新趋势

期待更为权威的官方线上租赁平台

此外，记者在采访中发现，都市新生代(大学毕业刚就业的年轻人)在租房的时候，更倾向于在“线上完成”。

近期，小洁和同学就通过二手房租赁平台提供的线上看房功能，租到了大学毕业后的第一套居所。

从小洁展示的租房前列下的清单上，记者看到，除了关注家具、空调、洗衣机这些基本配置，房源的真实性也是她们关注的重点，“有时候明明在网上看好了一套房源，结果中介带看的时候又成了另外一套，还有价格这块，网站上挂的价格也总是比实际租的价格要低，挺让人头疼的”。

对此，小洁表示，“我们都迫切希望市场上能早日出现一个更为权威的官方线上租赁平台，最好可以包含全郑州的各种长租、短租房源信息，里面的房源都真实可靠，不需要租房者再反复进行确认，既能节省时间，又能保障安全”。

/专家解读/

规范化的长租公寓或将成为未来居住趋势

对于长租公寓的未来发展趋势，中国商业经济学会副会长、河南省商业经济学会会长宋向清持乐观态度，“从城市居住生态以及人口流动的常态化表现来看，长租公寓仍然是一个城市未来不可或缺的居住形式。因此，还是应该积极推进长租公寓的发展，使之成为短租和购房居住的重要补充”。

宋向清还表示，要想推进长租公寓的稳步发展，需要做到三步，一是增加相关部分的投入，满足长租公寓居住者的住房需求;二是规范长租公寓的租赁和居住性质，让长租公寓成为一种标准化、规范化的住房形式;三是要给予长租公寓居住者与购买商品房小区同等的一些设施服务与关照，让长租公寓居住者可以真正安居乐业。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也持类似观点，“长租公寓也不是没有发展空间，除传统租赁企业稳步增长外，各类金融机构、投资机构也在持续布局租赁市场，而长租公寓资产也较获资本的偏好。同时随着青年群体住房观念的转变，长租公寓在配套、装修等方面探索新的契合点和突破点，未来市场预期或仍可见乐观的一面”。

其还表示，“规范化的长租公寓或将成为未来居住趋势，服务质量、居住配套等仍作为长租公寓长期的竞争模块”。