郑州楼市降温：个别楼盘开盘销量不到一成 "金九银十"已不再

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郑州限购近两年以来，调控不断加码。不久之前，郑州发布政策，没有预售证的项目禁止蓄客、开放销售场所。大河报·大河客户端记者走访发现，目前郑州房产市场售楼部来访量普遍减少，有的项目已经无证关门。而且各个新开项目去化率持续走低，有的成交量甚至不到一成，不少房企不得不直接降价促销，传统“金九银十”已不再。市场降温的背后，是郑州房地郑州限购近两年以来，调控不断加码。不久之前，郑州发布政策，没有预售证的项目禁止蓄客、开放销售场所。大河报·大河客户端记者走访发现，目前郑州房产市场售楼部来访量普遍减少，经开区个别项目已经无证关门。而且各个新开项目去化率持续走低，有的成交量甚至不到一成，不少房企不得不直接降价促销，传统“金九银十”已不再。市场降温的背后，是郑州房地产市场的拐点已至，还是仅仅为政策高压下的波动期?对此，记者采访了业内专家进行剖析。

来访量有所减少 个别项目无证“关门”

不久之前，郑州发布政策，没有预售证的项目禁止蓄客、开放销售场所，现在各个项目执行的咋样呢?

在经开区一家郑州本土房企售楼部内，几名置业顾问在前台低头各自玩手机。其中一位称，他们是代理公司的，由于项目目前没有预售证，开发商的销售人员都调到别的项目去了，“现在查的严，我们只是展示一下项目，不敢提卖房的事，也不敢留来访客户的姓名电话”。

而在附近的一个项目，售楼部干脆以正在装修为由直接“关门”，只保留二楼办公场所。

去化率普遍降低 有项目以价换量

除了来访量减少，楼市热度降温的现象也反映在价格上。

在之前的热点区域绿博片区，某楼盘为了尽快回款，打出“首付20万、30万即可买房”的广告。

附近某楼盘销售经理之前手里屯了一套房子，“最早内部价为9000多元/㎡，现在我开价11000元/㎡都没有人问，而现在周边行情为13000元/㎡。”

“现在市场行情分为两个极端，一种是死扛型的，不愿意降价，自然卖的不好;而那些按备案价甚至低于市场价销售的项目去化率就很高。”郑州某项目营销负责人王先生称。

近期中原区某项目开盘，推出的300多套房源全部售罄。业内分析认为，这是跟其低于市场500~1000元/㎡的售价是分不开的。

记者梳理近期开盘的十余个项目发现，售价比周边或本项目上涨的几乎没有，之前存在的房企要求购房者“一次性全款付清”的现象也不复存在，优惠力度普遍加大。从销售情况来看，选择“低开”的项目销量不错，但总体去化率普遍低于80%，个别项目甚至仅为20%、9%。

“虽然去化效果跟蓄客数量和客户心理预期变化等因素相关，但普遍这么低的去化率在之前是不会存在的。”一名业内人士感慨称。

限购持续加码 投资客纷纷离场

“现在的市场可以用差、冷来形容。”上述营销总王先生称，郑州限购已经两年，那些有购房资格且有购买能力的客户慢慢被“收割”完毕，而另外没有资格但有购房能力的消费者又被近期的严查拒之门外，市场真正客户逐渐减少。

王先生认为，实际上，几个月前郑州市场的降温就已经开始了，并逐步蔓延至地市级房地产市场，“上半年土地市场和销售市场火热的许昌，近期也出现好几次土地流拍现象，现在不仅仅是购房者在观望，开发商也对市场信心不足，负面情绪波动较大”。

此外，在北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清看来，市场的降温还跟投资客逐渐离场有关，“不仅是郑州，从全国范围来讲，目前房地产市场已经不是最好的投资渠道，长期的限购，持续的加码，严格的监管造成投资客对市场期望降低，纷纷离场。”

市场降温明显 “金九银十”已不再

“虽然楼市目前还没有触底，但是已经到了转折点。”郑州某地产公司副总裁认为，但目前楼市已然到达拐点。包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地在内的一线房企都在全国多城市多盘联动促销，这就是市场明显降温的迹象和信号。

对于这种“拐点论”“转折论”，易居研究院智库中心研究总监严跃进有着不同的观点。

“郑州楼市降温现象，是周期性的和短期波动性的。”他说，当前房地产市场的交易，受到了非常严格的政策管控，但需求规模其实还是有的，并不是真的没人买房，而在于现在入市的门槛比较高，“市场短期内调整是正常的，但还不算达到了拐点，但是传统的‘金九银十’已经不存在了。”