重磅！郑州存量房“带押过户”实施细则来了

顶端新闻·大河报豫视频记者 陈骏 高鹏

大家期盼已久的郑州版“带押过户”实施细则已正式出台——4月11日，郑州市自然资源和规划局、郑州市住房保障和房地产管理局联合印发《<郑州市存量房“带押过户”办理流程>的通知》(下简称《通知》)，要求自然资源和规划系统、住房保障系统以及相关各单位认真贯彻落实《通知》的相关要求。

去年10月13日，郑州市自然资源和规划局等7家单位，联合发出《关于印发郑州市存量房带押过户工作实施方案的通知》，提出要在郑州开展存量房“带押过户”的相关业务，后因疫情影响，该项工作的推动进度收到一定影响。据了解，在此期间，在郑州部分银行的配合下，一些“买、卖双方贷款都在同一家银行办理”的“带押过户”业务，也在持续开展。“‘带押过户’是个大好事儿，能给买卖双方节省大量资金成本，我们都很期待。但跨行还、贷款的业务以及其他各类别的‘带押过户’业务的全面展开，还期待不动产交易、登记部门给出实施细则。”一位银行从业者在今年3月份对记者说。

据了解，此次下发的《通知》将存量房“带押过户”的类型区分为了两大类，办理流程如下：

一、不动产抵押权存续期间，因继承、受遗赠、夫妻离婚析产、婚姻存续期内购买房屋增加配偶为共有人申请登记的，按如下流程办理：

1.不动产继承人、受遗赠人、析产双方或者夫妻双方向抵押权人提出转移抵押不动产或者更正不动产权属状态以及存量房按揭贷款(或者变更贷款)的申请，并完成银行面签。

2.抵押权人审批转移不动产或者更正权属状态及贷款有关申请;审批通过后，会同不动产继承人、受遗赠人、析产双方或者夫妻双方，一并申请不动产转移登记(或者更正登记)及抵押权变更登记。

3.不动产登记部门根据抵押权人及当事人申请，完成不动产转移登记(或者更正登记)及抵押权变更登记，向抵押权人推送电子不动产抵押登记证明或者发放纸质证明，并将登记结果共享给住房保障部门。

二、不动产抵押权存续期间，因存量房转让申请登记的，按如下流程办理：

1.卖方申请带押转让、买方申请购房贷款，贷款银行审批。卖方向其贷款银行提出转让抵押不动产的申请;买方选择贷款银行，卖方配合买方申请购房按揭贷款，并预签资料。卖方贷款银行审批卖方带押转让申请，审批通过后，出具同意转让抵押不动产的材料，具备“登银合作”基础的银行还应通过直连系统或者银行自助端将该材料上传至不动产登记信息系统;买方贷款银行审批买方贷款申请。

2.买卖双方办理网签备案及资金监管。买卖双方向住房保障部门申请在抵押状态下的存量房买卖合同网签备案。买卖双方贷款行为不同银行的，应由住房保障部门实施资金监管。

3.买方贷款银行与买卖双方办理“双预告登记”及放款。买方贷款银行会同买卖双方，通过“登银合作”直连系统或者银行自助端向不动产登记部门申请不动产转移预告登记、抵押权预告登记，贷款银行与买方一并提交同意在办理正式转移登记时同步进行抵押权预告登记转本登记(顺位抵押)的申请。不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方的申请，完成不动产转移预告登记、抵押权预告登记，向买方贷款银行推送电子抵押预告登记证明;买方贷款银行接收抵押预告登记证明、落实放款前提条件，按约定发放贷款。未开展“登银合作”的银行需委托工作人员与买卖双方共同到不动产登记中心窗口现场申请“双预告登记”。

4.买卖双方办理过户，结算原贷款本息，注销原抵押权。买卖双方通过房屋交易和不动产登记服务大厅“大一窗”窗口或者银行不动产登记便民服务点申请房屋交易、税收、不动产登记。住房保障部门进行交易审核，税务部门核定征收税费，登记部门完成转移预告登记及抵押权预告登记的转本登记，并向银行推送电子抵押权登记证明。根据转移及抵押登记结果，资金监管的由住房保障部门按照操作流程及时释放监管资金至卖方贷款银行公户结清原贷款剩余本息(原贷款银行应于监管资金到账1个工作日内完成剩余贷款本息结清工作)，余款转入卖方账户。非资金监管的，按照当事人约定方式办理。卖方抵押权人应及时申请注销原抵押权。

需提醒广大办事人的是，因“带押过户”实际上是一个“抵押注销—交易—登记—抵押设立”的一个便捷方式，虽然广大办事人从办事流程上感受到了便捷，但其背后的必要环节对于登记部门和金融机构而言并没有简略。因此，对于这一业务索要提交的材料清单，对比其他不动产登记业务来说相对较多，具体可以咨询不动产登记部门或金融机构的工作人员。

记者了解到，在目前全国已实行“带押过户”政策的城市中，各城市均采用了如担保、公证提存等方式确保交易、抵押安全。但记者也同时了解到，担保、公证提存等方式均需承担一定的费用。

“‘带押过户’是郑州市政府推出的一项惠民工程，我们和房管部门在确定流程的过程中，也坚决秉承为办事人节省资金的导向，切实做到‘把好事办好’。”采访中，来自郑州不动产登记部门的业内人士举例说，对于跨行之间的“带押过户”，引入必要的担保等手段确实可提升登记安全，但对于同一银行间的“带押过户”，郑州市不动产和房管部门在该政策的顶层设计中便树立了为百姓节省资金的导向。

对此，有资深房屋中介说：“这一点要给政府制定的这个细则点赞!对于同一银行间的‘带押过户’，既然银行批准了购房人的贷款，其实就是对购房人的资质、信用进行评判后给与的授信，不应再让第三方提供担保，更不能让购房人承担额外的担保费用。”她说。

上述不动产登记部门的业内人士也告诉记者，待政策落地执行后，将允许各类符合登记安全、金融安全要求的各类市场化安全措施介入“带押过户”的具体业务，充分发挥市场的调节作用，让广大的购房人，出让住宅、工业厂房的各类市场主体享受到更多的优惠。

“如银行为了争取贷款客户，可能会垫付担保费，或是引入在同行之间相互认可的，费率更低的安全措施。”该业内人士说。

在此前的采访中，多位银行从业者也对记者表示，“带押过户”的推行除为广大房屋交易人节省资金成本、提升办事效率之外，在确保银行资金安全、提升不动产登记部门登记安全方面所起到的积极作用也不容忽视。

为确保登记安全，在存量房转移登记(俗称二手房卖卖)的“带押过户”中，郑州市不动产登记部门、房管部门在其他城市确保安全措施的基础上，郑州市还引入了不动产转移预告登记与抵押预告登记“双预告登记”及转本登记并行办理这一模式，为“带押过户”再次增加了一道保险。

不动产登记行业资深从业人士向记者介绍说，预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权而进行的一种登记行为。“如通俗理解，以购买商品房为例，预告登记和大家熟悉的签订网签合同所要达到的目的相类似，都是为了制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。”他告诉记者，我国《民法典》有明确规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。