郑州商业首层租金挺进国内前三，仅次于上海和北京!业内：真正优质的商业载体少，呈现两极分化状态

河南商报首席记者 杨桂芳

今年汛情叠加疫情之下，郑州商业地产增量和消化情况如何?

2021年10月22日，CBRE世邦魏理仕发布《2021年三季度郑州房地产市场回顾与展望》，解析郑州商业地产市场最新发展状况与趋势。

前三季度郑州零售物业累计新增39.5万平方米

据其数据，2021年前三季度，郑州零售物业市场累计新增39.5万平方米，仅第三季度便实现新开5个项目，主要分布于郑州周边近郊(荥阳、中牟、巩义)。

如首次进入郑州市场的新城吾悦广场，引进的206个品牌中有近150个为区域首进品牌，“三首层”的商业规划也为项目的后续经营注入更多新鲜活力。

此外，在本季度开业的郑州杉杉奥特莱斯购物广场二期，牺牲部分商业面积改为停车场功能的举措，也体现出在购物体验等环节对顾客的关怀。

预计今年第四季度郑州商业市场将有36.7万平方米新增供应，主要聚焦在成熟区域存量改造。

奢侈品牌加码郑州市场，新能源汽车、特色餐饮拓展强劲

整体新增需求方面，服饰(40%)和美妆个护(30.3%)表现突出。

奢侈品牌加码郑州市场快速扩张，LVMH、Kering等已进驻郑州市场的奢侈品集团开始在本地纳入更多品牌，同时加大了线下渠道投入，快闪店、时装秀和社群活动等多样化形式备受青睐。

餐饮业态方面，外来餐饮首店​更加青睐核心商圈项目，海底捞旗下新创子品牌苗师兄鲜炒鸡开出2家门店，来自西安的餐饮品牌“太食兽”、“兰湘子”开始布局郑州市场，网红茶饮和咖啡品牌也持续加码，深圳精品创意咖啡Akimbo首进郑州，星巴克和奈雪开店持续加密。

体验业态方面，作为疫后重建末端，体验业态复苏压力较大，新增需求以新颖娱乐类的夜店、酒馆及Live House为主，而新能源汽车前三季度拓展迅猛，其中核心商圈新增6个新能源品牌合计8家店，预计下半年将向次级商圈拓展。

郑州商业首层租金挺进国内前三

在CBRE世邦魏理仕发布的报告中，提到了郑州商业首层租金问题。

受“7·20特大自然灾害”及新冠疫情的二次反复，使得市场在第三季度经受了较大考验，加之“双减”政策的发布，社区型/区域型购物中心均受到不同程度的影响。市场整体空置率上升至9.6%。

租金方面，本季度郑州商业核心商圈的首层平均租金上升至45.2元/平方米/天，季度同比上升17.1%。郑州商业平均租金首层达到701.6元/平方米/月，季度同比下降11.2%，仅次于上海和北京，位居国内第三名。其中，核心商圈商业的平均租金首​层​达到1403.1元/平方米/月，同季度相比增长17.1%，次商圈商业平均租金首​层为​220.5元/平方米/月，季度同比下降18.7%。

“中国有一句古话叫物以稀为贵。”世邦魏理仕郑州分公司副总经理、郑州及西安顾问及交易服务·商业部董事张桐解释说，郑州市场这两年消费需求强劲，但反过来看，城市真正优质的商业载体比较少，这间接导致了商户选址、实际经营商都将更多的能量积聚在头部商场上，优质的资源、消费力、客户聚焦在头部商场上，让郑州商业发展呈现两极分化的状态，社区型、准区域型商业在消费聚集度和吸引力上稍有不足。

何时会改变这种状态?张桐预测，未来，随着城市进一步发展和头部商业运营商进入郑州市场，将大幅提升郑州商业的综合开发及运营品质，同时，市场平均租金水平也将有序回落至合理水平。预计到2024年、2025年郑州商业市场发展会有比较大的转折点，而现在可能是在特殊时期下特殊阶段里的特殊表现。

优质写字楼市场，全市净吸纳量显著提升

写字楼方面，2021年三季度，郑州共录​得​高铁商务区的海汇中心5号楼、新发展科创大厦，龙子湖区的​金潮​大厦、清华华商大厦、豫盐大厦，以及CBD区域的鑫苑国际中心6个新项目入市，总计新增供应量25.71万平方米。

三季度全市净吸纳量显著提升，共录得14.26万平方米，从租赁交易的行业分类来看，生物医药、专业服务及保险行业表现活跃。整体空置率较上半年小幅上升1.99个百分点至18.1%，各商务区的空置率对比发现，高铁商务区、中央商务区、龙子湖的空置率均有所增加，主要原因均有新项目入市，大量新增房源待去化;花园路片区及金水路片区的供需相对平衡。全市平均租金报价录得每月每平方米103.7元，较2021年上半年上涨2%，其中甲级写字楼的租金水平有4%的降幅，乙级写字楼有5%的增幅。

世邦魏理仕郑州分公司顾问及交易服务·办公楼部经理王磊认为，未来，郑州写字楼市场的新增供应量将会持续增长，由于政府招商引资政策的引导及写字楼办公的集聚性，新增供应将主要集中在郑东新区，常西湖新区因其定位也承接了部分定向产业的转移和搬迁。而随着龙湖副CBD、运河两岸、郑州东站东广场、龙子湖、中原科技城等区域新建写字楼的持续入市，郑州写字楼市场的租金价格差将会持续缩减。从租赁类型来看，未来企业搬迁和新进所占比例较大，且随着经济发展的持续性和多样性，专业服务类企业、高新技术产业持续进入郑州市场，搬迁和新进的占比将逐渐趋于平衡。

中原城市群的发展也在为城市竞争力赋能。

世邦魏理仕河南区域战略顾问部负责人宗长浩就“郑州航空港到许昌轨道交通建设将为城市带来哪些机遇”问题，在接受河南商报记者采访时提到，从上海到江苏昆山、南京到安徽滁州之间的城市轨道建设和推动来看，交通要素将会加速经济要素之间的流动。“未来的城市发展一定聚焦在城市群，只有城市群合力发展，才能产业迭代或者分工更加明确，从而避免同质化的产业竞争和资源错配。”

郑州的商业还处在上升阶段，两三年后有更多惊喜

不久前，上海、北京、广州、天津、重庆，在20多个竞逐者中脱颖而出，成为我国首批国际消费中心城市。实际上，郑州也一直推动国际消费中心城市建设与申报。对于郑州来说，想要向前一步，需要补缺哪些短板?

河南商报记者就此问题专访时，世邦魏理仕郑州分公司副总经理、郑州及西安顾问及交易服务·商业部董事张桐提到，国际消费中心城市需要的一些维度，比如优质的商业存量、头部商业企业的进驻、首店品牌的数量、国际化商业活动的植入等等都会为申报加分。

“郑州市场的发展还处在上升阶段，远没有达到发展非常成熟的过程。”张桐说，郑州市场是一个增长和发展速度非常快的、年轻的城市，对于推进国际消费中心城市建设来说，相信郑州会在2~3年之后给大家更多的惊喜。

张桐还提到，从头部的商业运营商来看，郑州商业外来者并不多，这让大家会认为郑州是一个相对保守和低调的城市，但实际上无论从品牌进驻情况、​首店​数量;还是品牌销售额来看，其实还是让大家看到了一个不一样的郑州。

另外，随着郑州文旅板块包括建业电影小镇、只有河南·戏剧幻城等的火爆，以及中原文化的持续出圈，郑州未来还有很大的提升空间;包括商代王城遗址文化区建设，这些都可能让城市商业进行一次重构。