出人意料!郑州主城四大热点片区集中土拍，全部底价成交

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河南商报记者 张丽

7月29日，郑州四大热点区域集中土拍，可谓今年以来的为数不多的集中性拿地，而且地块位置都属于区域核心。

不过，从土拍结果看，这次土拍热度并不高，拍地全部以底价成交，零溢价，就连上次极具热度的北龙湖邻居——鸿宝路片区，市场表现也很“冷静”。

到底为何呢?

金水 鸿宝路片区

郑政出〔2020〕25号(网)

地块位于鸿宝南路南、姚店堤东路西，土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地)，土地面积54694.13平方米(折合为82.04亩)，出让年限70(50)年，限高53、65米，容积率大于1.1、小于2.4。地块起始价61576万元，熔断价92376万元，竞地价最高限价123152万元。起始地价751万元/亩，起始楼面价4691元/㎡。

土拍看点：该地由河南汇盈置业有限公司以起始价61576万元摘得，楼面价4691元/㎡，汇盈背后大股东为广汇，这个地块将由广汇与郑地联合进行开发，地块西侧为泰禾东府大院。

上次康桥香麓湾北侧23号地土拍，因4495元/㎡较低的起始楼面价和相对丰厚利润空间，引发了50多家房企争抢，最后碧桂园以7670元㎡夺得，也是捡了便宜。

此次土拍的位置要比上次更好些，竟以4000多底价成交，的确出乎意料。

地块点评：

1、河景房，地块东侧就是贾鲁河，环境优势特别突出，妥妥的河景房。

2、占据鸿宝路片区优质位置，临近东三环(107国道)和鸿宝路交通要道，出入方便;区位上，相比片区其他楼盘，位置靠南，更近龙子湖高校园区，日后可以承接龙子湖资源与人口的外溢资源;另外临近107国道的优势，往来北龙湖也更为方便。

3、目前片区多个楼盘在今年开盘，产品以小高、洋房、叠墅为主，定位改善，单价均价16000-25000元/㎡，目前在售鸿园、泰禾东府大院、康桥香麓湾、天伦城等项目，片区整体2.5以下低容积率、限制50米，大环境好。劣势是配套发展缓慢，暂时缺乏。

管南片区

【1】

郑政出〔2020〕27号(网)

位于振兴路西、碧水路南，土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地)，土地面积17984.13平方米(折合为26.98亩)，出让年限70(50)年，限高100米，容积率大于1.1、小于3.6。地块起始价22442万元，熔断价33842万元，竞地价最高限价44884万元。起始地价832万元/亩，起始楼面价3466元/㎡。

土拍结果：康桥以起始价摘得，折合楼面价3466元/㎡

地块分析：管南千亩大盘再出!此地块为康桥柴郭村合村并城项目的一期地块，整个项目占地约占地2129亩，管南激烈竞争的市场上，又来一个分蛋糕者。

地块周边有地铁2号线南四环站，但距离在1公里以上了，项目周边京广快速路、南四环、紫荆山路交通要道环绕，交通方便。

【2】

郑政出〔2020〕28号(网)

位于鼎瑞街南、河东路东，土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地)，土地面积54673.63平方米(折合为82.01亩)，出让年限70(50)年，限高100米，容积率大于1.1、小于3。地块起始价64687万元，熔断价97087万元，竞地价最高限价129374万元。起始地价789万元/亩，起始楼面价3944元/㎡。地块为管城区大王庄合村并城项目用地。

土拍结果：融创城后续用地，融创以起始价摘得。

高新老城片区

郑政高出〔2020〕10号(网)

地块位于冬青街南、碧桃路东，土地用途为城镇住宅用地(地下交通服务场站用地)，土地面积30733.94平方米(折合为46.10亩)，出让年限城镇住宅70(地下50)年，限高100米，容积率大于1.1、小于4。地块起始价42939万元，熔断价64539万元，竞地价最高限价85878万元。起始地价931万元/亩，起始楼面价3493元/㎡。

土拍结果：朗悦公园府后续地块，河南朗悦朗以起始价42939万元摘得，折合单价约931万元/亩，楼面价3493元/㎡。

地块分析：

1、位置好，位于高新老城核心片区，临近城市主干道科学大道。不过公共交通上并不方便，距离地铁1号线郑州大学站、梧桐街两个站点距离在1公里以上了，地块面积虽小了些，约40多亩，但胜在方正。

2、地块西侧是聚集的高新技术企业，沿科学大道两侧分布，有保利文化广场、永威西棠、华润紫银华庭、龙湖景粼玖序等楼盘。高新区楼盘成交一向比较活跃，片区楼盘高层均价约15000元/㎡。今年，这里的改善型楼盘也多了起来，改善可以也有了更多选择空间，区域配套、交通给力，未来片区的发展前景看好。

中原常西湖新区

郑政出〔2020〕26号(网)地块位于雪松路东、高铁北路北，土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地)，土地面积62169.24平方米(折合为93.25亩)，出让年限70(50)年，限高80米，容积率大于1.1、小于2。地块起始价66062万元，熔断价99262万元，竞地价最高限价132124万元。起始地价708万元/亩，起始楼面价5313元/㎡。地块为中原区刁沟村城中村改造项目(二期)开发区用地。

土拍点评：恒大林溪郡项目地块，恒大以起始价摘得，楼面价5313元/㎡，恒大为刁沟城改项目土地一级整理的主体，项目可开发用地面积约526.58亩。

常西湖新区“房企大佬”扎堆儿聚集，恒大常西湖新区开发面积较大，再看碧桂园凤凰城的西岗城中村改造项目，总占地约6500亩，是常西湖新区头号“拿地大户”，当时拿地楼面价约3600元/㎡。加上康桥须水储备项目、裕华铁炉城改储备项目，以及在售的碧桂园凤凰城、融信、世贸、永威众多开发商的竞争，这里将迎来新一轮洗牌。

地块点评：

1、东侧临近常庄水库与郑州植物园，生态环境好，容积率大于1.1、小于2，地块约93.25亩的面积也不算小，决定了以后为改善项目，很可能做洋房。

2、交通便利，道路临近西四环、淮河西路、雪松路等城市主干道，距离地铁14号线奥体中心站较近，目前周边生活配套资源缺乏。

3、周边在售楼盘有世茂振兴璀璨熙湖、融信望湖宸院等，高层价格在15500元/㎡左右，洋房均价2000元/㎡对于常西湖改善者可做关注。

总结

今年开年以来，郑州的土拍市场一直不太火热，此次全部底价成交，主要原因是土拍地块大多为开发商已开发楼盘的后续用地项目。

已经进入下半年了，今年的土拍情况确实不容乐观，和去年上半年的土拍情况相比，市场是真降温了。在下半年销售压力、资金压力等多重压力下，开发商拿地会更为理性，不会再盲目投资，只会青睐特别优质的低风险地块，去寻找“捡漏”机会。

土拍是后续市场走向的风向标，影响的是人们对未来楼市的预期，土拍遇冷，未来楼市也将有所降温，加上下半年楼盘的大量上新，对购房者来说，倒是一个好的选房机会。