河南业委会成立占比不到一成，近20%物业亏损

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近日，河南省物业管理协会发布了《2018年河南省物业管理行业发展报告》(以下简称《报告》)，对河南省物业管理行业发展基本概况、河南省推动物业管理行业发展的做法等作出详细介绍。

大河报·大河客户端记者结合近期物业问题调查发现，其中，居民们普遍关注的业委会成立、维修基金使用以及物矛盾纠纷引起的物管公司亏损等问题，在《报告》中均有所体现。下一步，河南省物业管理工作将如何开展?关于物业维修资金使用、矛盾纠纷调解机制等问题将如何改善?大河报·大河客户端记者为你解读。

【业委会】全省业委会平均成立比例不足10%

据河南省物业管理协会近日发布的《报告》显示，业委会成立比例不足时目前全省物业普遍存在的问题之一，随着《物权法》的出台，河南省成立业委会组织的小区数量逐年增加，但目前全省成立业委会的平均比例仅在9%左右，郑州的成立比例刚刚超过10%。

“没人组织、物业公司从中作梗、社区不作为……。”关于业委会成立难的问题，大河报·大河客户端近期收到很多市民反映。

在郑州市金水区某小区，为了督促物业公司改进服务，一些热心业主开始奔波成立业委会。据业委会发起人之一许先生介绍，今年2月份小区热心业主第一次成功成立了筹备组，但小区物业没有按照《河南省物业管理条例》提供相关资料，导致业委会成立困难重重。除了物业不配合，社区对成立业委会不积极，迟迟不给批复也是导致成立失败的原因。从2018年2月开始，历时9个月、筹备两次，该小区至今还没有成功召开过业主大会。

而在玉凤路附近的某小区，据其业主代表称，小区为了成立业委会，筹备组成员被物业公司断水、断电，甚至入户门被泼油漆，目前小区无人敢提成立业委会的事。

此外，业主心不齐、没人带头、维权意识不强等也是导致业委会成立难的原因。

据了解，小区业委会成立难的事情明显不是个例，“物业不配合是一方面，小区成立业主委员会较少另一大原因是业主缺乏自治的法律意识。” 业内专家表示，由于缺少经济实体组织的参与，筹备工作中发生的交通费、印务费、组织活动费等难以解决，个别小区业主不按法定程序成立业主委员等问题，致使该项工作难以推动，进展缓慢。

【维修基金】我省累计归集维修资金达367.16亿元

在维修基金方面，《报告》显示，全省已有21个市(县)建立了维修资金制度，占全省总数的75%。截至目前，全省累计归集维修资金达367.16亿元，较2014年的197.99亿元，增长了169.17亿元，年均增长率为19.79%。全省共实现维修资金增值收益(利息)收入24.68亿元，较2014年增长了12.62亿元，虽然总体呈现稳步增长的态势，但维修基金的使用并不十分顺利。

近日，郑州市金水区某小区的多名业主向大河报·大河客户端记者反映称，业主家里有电，小区内电梯却突然全部停运，造成部分住户被困电梯内，此外，业主们普遍反映，小区目前居住环境恶劣，楼内瓷砖脱落严重。

业主们反映，该小区17号楼2单整面墙上的瓷砖几乎全部脱落，电梯间走廊上的吊顶浸水严重，导致表层起皮脱落，甚至出现破洞，而且小区内多栋楼都有不同程度的瓷砖脱落情况。此外，该小区地下室地面积水严重，12号楼1单元地下室深处的积水有3厘米左右，墙上还有一处锈蚀严重的设施箱不断流水。一名业主称，每次下地下室，他都会另外备上一双凉拖以便蹚水。

针对业主们提出的上述问题，该小区物业郭姓负责人表示，业主映的问题物业管不了，都是需要动用维修基金的项目，“小区最后一批交房为8年前，房屋和墙体的质保期都过了，都需动用维修基金。另外，电梯主设备维修或更换，也需经过一定数量的业主签字才行。”该负责人称，因规定时间内未能取得足够的业主签字，维修改造项目只得搁置。

像上述小区一样存在年久失修问题的小区不在少数，他们可以动用维修基金吗?对此，河南省物业管理协会相关负责人给出肯定答复。据介绍，维修基金主要用于住宅共用部位、住宅共用设施设备的维修和更新、改造，如房屋屋面防水层漏水、供水系统设备磨损、电梯损坏等。

“一般情况下，业主、业主大会或物业公司等可以作为主体提出使用维修基金的建议，业主大会或占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议后，可向房屋安全和设备管理部门申请，审核通过后公共维修基金就会划转至维修部门。”该负责人介绍。

【物业经营】29.2%物业公司盈利，亏损企业占比18.7%

《报告》显示，随着物业服务企业多种经营和特约服务、顾问服务、前期介入服务等业务的开展，物业服务企业的物业服务收入占比较往年有所降低，物业服务企业收入实现多渠道，防范风险能力进一步提升。

记者从河南省物业管理协会了解到，在全省范围来看，房屋交付后出现的质量问题、延期交付问题、小区公共配套不到位、物业服务质量不高等问题依然是影响业主和物业服务企业和谐关系的重要因素，一旦出现双方矛盾纠纷后，物业管理各方主体权责不明、拖延解决等问题严重，导致业主拒缴物业服务费用，从而形成拒缴物业费——物业服务差——更多人拒缴物业费的恶性循环。

据省物业协会相关负责人介绍，经过近十年的宣传，业主主动交费意识明显提高，业主不交或者拖欠物业服务费情况有所改观。从《报告》统计上报经营数据的企业来看，按照年度经营业绩，盈利的有2046个，占比29.2%;持平的有3652个，占比52.1%;处于亏损状态的有1314个，占比18.7%。总体来说，物业服务企业盈利水平有所提高，物业服务企业亏损数量进一步降低。