近期郑州楼市回暖下,哪些产品更受青睐?

30.03.2023  06:50

大河报·豫视频记者韩懿亭文图

近期,郑州地产市场回暖明显,据市房管局公布的数据显示,郑州2月份商品住宅销量环比增155%,销售均价环比涨1.26%。但记者探盘时发现,并不是所有楼盘都呈现回暖景象:有些楼盘门可罗雀,成交不多,而有些楼盘门庭若市,产品热销,楼市分化明显。那么,眼下市场上受追捧的流量产品有什么特点呢?

热销楼盘最快“30分钟成交一套房”,冷门楼盘月售个位数

“近期的新房市场的确很热,就拿我们项目来说,展厅开放30天内到访人数达到了近7000人。”郑州市金水区某越秀项目的置业顾问告诉记者,最近大家都很忙,有置业顾问一天就接待了15组客户。

类似的情况还发生在管南片区某龙湖项目中。“大概从正月初六开始,看房的人多了起来,尤其是周末,每天差不多有近300组到访客户,置业顾问常常晚上11点多至12点还在接待客户。”该项目营销负责人告诉记者。

带看量增多带动了成交量的上涨。该营销负责人表示,近期项目最多的一天卖了40多套,平均下来一个置业顾问一天就能卖出去两三套,最快的30分钟就能成交一套房。

“在每天与客户的接触中,能明显感到置业者对于几个红盘的认可,少了等待和观望,多了信心和决心。”资深中介陈先生向记者透露,据公司的监控数据显示,近期郑州已有部分项目收回折扣和优惠点等,计划涨价。

不同于热销楼盘的红红火火,一些冷门楼盘的成交量让人“难以置信”。

记者走访了解到,二七区某精装修小高层,首付低至18万元,折后价格约9400元/平方米至9900元/平方米。可供对比的是,同片区的新盘,在2018年曾卖到1.5万元/平方米左右。

至于销售成绩,中介表示:“不怎么样,这活动连推了一个多月,只卖出了几套。”

据业内资深人士透露,近期,郑州多个非核心地段的楼盘都推出了“低首付”,甚至“零首付”的促销活动。

“现在‘零首付’的政策是,首套房首付三成,开发商做活动,帮你把这三成首付垫付,你只用以后慢慢还就行。”新房经纪人田女士透露,“只可惜,很多楼盘做了大量的促销活动,房子也没卖掉。”

盘点近期的热销楼盘,原来都有这些特点

据克而瑞河南公布的数据显示,2023年3月13日~19日郑州热销楼盘榜TOP3分别为龙湖熙上、保利大都汇及亚星锦绣山河大二期。

整体来看,龙湖熙上项目容积率为3.49,社区规划总户数1804户,项目优势在于临近地铁4号线,出行便利。据中介方透露,“项目目前在售9号楼,户型面积在104㎡~108㎡,属于典型的刚改项目”。

而保利大都汇项目容积率为3.19,社区规划总户数1668套。据悉,该项目为纯粹的小高层社区,低容积率,居住舒适度较高,此外,周边临近重要的交通干道,同时距离地铁2号线刘庄站约800米,出行便利。据中介方透露,“该项目目前主推98㎡至147㎡之间的三房、四房户型,剩余房源充足”。

亚星锦绣山河大二期是一个标准的大盘项目,分为好几个地块来开发,覆盖产品较多,今年主力在售产品是87㎡~166㎡学府现房,靠近金水河,地理优势较大。

据知情人士透露,“亚星锦绣山河大二期卖得好的原因在于地段和教育资源,西边临近金水河,生态环境很好。项目还有教育优势,目前项目宣传的学校为划片郑州实验外国语中学、郑州实验外国语附属小学”。

此外,近期首开的热盘还有越秀金悦文化、高新和锦莲序等,去化率都在80%以上。其中,越秀金悦文化项目的特点在于:一是容积率低,做改善的优势比较大;二是户型好,赠送面积较多;三是周边的教育资源较好。而高新和锦莲序项目推出的高层三房设计,洋房四房设计,户型都不错。

就近期热销的这几大项目来看,三房甚至四房改善户型、好地段、好资源、靠谱的开发商是这几大热销楼盘的共同点,相较于以往的“刚需置业”,现如今的郑州购房者越来越倾向于“品质改善性住房”。

“在今年我们楼盘成交中,90㎡至120㎡的户型占整个住宅销售面积四成,120㎡以上的户型占整个住宅销售面积六成,可以看出,中大户型的销售量在逐渐走高,这主要得益于改善型买家。”金水区一新建楼盘的置业顾问张先生告诉记者,当下购房者更注重“品质”和“安全性”,相应地,目前市场上住宅产品的供应结构也在发生着变化,而随着改善型需求逐渐开始释放,越来越多的房企正根据楼市成交趋势主打改善型、中大户型房源产品。

此轮“小阳春”预计持续一两个月左右回暖持续力值得关注

楼市分化程度日益加剧的当下,什么样的产品更容易受到置业者青睐?

中指研究院河南分院总经理梁波涛表示,首先是安全的产品,安全交付仍然是客户购房考虑的首要因素,国央企开发商、稳健的龙头房企开发的项目安全性更高,客户置业信心相对更强;其次是良好的项目区位,房住不炒的定位下,住房价值向居住属性回归,客户购房更加关注教育、医疗、交通、办公等工作生活配套因素,兼顾房产长周期的保值增值能力;此外,自身产品力也是客户购房的重要决策因素,产品规划设计顺应当前的改善性居住趋势,同时,优秀的物管服务也必不可少。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也持类似观点,她认为:“当下更受购房者青睐的产品具有以下特征:其一,开发房企多为品牌大型房企或兼具国央资背景;其二,偏改善型项目,且位于热点板块或区域,周边配套相对齐全。”

对于郑州本轮“小阳春”的持续时间,关荣雪预测,“预计持续一两个月左右”,同时强调,“若后续有利好宽松政策的持续加持,预计这波行情将会延长”。

而梁波涛则认为,“不确定因素较多”。郑州这波“小阳春”属于市场复苏的阶段,诞生背景与往年“小阳春”有所不同,有前期被抑制需求释放的因素,也有超预期降房贷利率的直接刺激因素,后续的持续性还需结合未来经济形势、政策变化持续观察。

若想延续这波“小阳春”行情,梁波涛建议,房企应该“做好现金流管理,做好企业品牌形象维护,保持企业稳健经营,实现内部资金、工程、销售的良性运转”。

关荣雪则建议,“房企需要在供销两方面均发力,供应端,需加快推进建设进程,抓住政策宽松期,积极推盘,提升产品力,完善及优化项目内部配套等;销售端,则需加大促销力度,如结合赠送、补贴等方式”。

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