试点现房销售 市场影响几何?

顶端新闻·河南商报记者李斯琦

现房销售制度在郑州开启试点。

近日，河南省住房和城乡建设工作会议上，明确指出郑州作为试点城市，将积极探索预售制度改革和现房销售。现房销售对购房者有何利好?对房企有何要求?

顶端新闻·河南商报记者采访业内人士，结合郑州城市基本面进行了剖析。

郑州被纳入现房销售制度试点城市

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议明确指出，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

对于郑州试点现房销售制度，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，郑州已供应土地和新房多，在售和潜在供应量非常大。实施现售，不会因供应周期长、建设成本高而导致供应上不来，成本高而导致房价上涨。李宇嘉认为，郑州保交楼的压力相对较大，迫切需要进行开发模式和销售模式的调整。

如果土地价格、建设成本不变，现售制度会抬高建设成本。李宇嘉建议，在现售制度下，政府在地价上可给予一定程度的让利，以降低开发成本，进而稳定房价预期，也能降低购房的成本。

事实上，现房销售制度，在郑州也并不是第一次被官方提及。去年，郑州市住房保障和房地产管理局下发了《关于做好商品房预售有关工作的通知》，其中便提到鼓励有条件有实力的开发企业现房销售。

从业人士：利于购房者，民营企业有压力

“对于民营企业来说，压力确实有些大。”一位本土资深房地产人士说，预售制度在我国大陆已存在了约30年，制度突然调整，会导致企业的经营模式发生巨大变化。

不过据其介绍，现房销售制度，对于购房者来说非常友好，“老百姓对住房还是有较大需求的，如果能打消人们的交房担忧，会有利于房地产市场的销售。”

本土房企一名投资界人士在接受顶端新闻·河南商报记者采访时表示，过去房地产快速增长的阶段，不少民营房企喜欢拼规模，所以喜欢“玩”高周转模式，但一旦政策收紧，便会出现资金链紧张的情况。相较于国企，民营房企的资金使用成本较高，“有时候贷款的利息差，会直接影响一个项目是赚还是赔，所以只有让资金快速周转起来，才能保证利润率。”据介绍，一个项目正常的开发周期大约2~3年，现房销售制度会让开发商的资金使用期限延长，资金使用成本提升，项目开发成本增加，最终可能会在房价上有所体现。

上述人士告诉顶端新闻·河南商报记者，如果现房销售制度全面施行，房地产行业将会面临洗牌，中小民营开发商有可能彻底退出市场，建议有关部门对这部分企业当前开发的项目进行梳理并制定合适的应对方案，防止因企业经营不善，导致项目停工的尴尬局面。

本土现售案例，是否具有借鉴意义?

去年8月，普罗中国集团董事长、普罗理想国创始人徐益明公开表示，未来，理想国所有的销售，都将采取现房销售政策。徐益明表示，期房、社会融资时代将要过去，房地产企业只有摒弃过往高负债、高杠杆的运营模式，依据实力，控制负债率，积极推行现房销售政策，行业才能健康发展。

对此，上述房地产投资界人士分析称，普罗理想国实行现房销售不具备普遍借鉴意义。据介绍，普罗理想国是较为典型的城市远郊大盘，仅项目占地就有约6000亩，开发周期比较长，且其一直是个售卖生活方式和生活理念的企业，投资拿地动作频率比较低。而在正常市场环境下，开发商要考虑项目回款再进行投资，一般的房企尤其是民营企业不适合照搬该模式。版权声明报业集团网站简介广告服务人才招聘