郑州一小区业主自选物业无法入驻，社区：正核查业主表决情况

顶端新闻·河南商报记者 郭世杰 文/图

近期，郑州富邦铭邸二期小区更换物业一事引发网友热议。2021年10月，小区业主通过临时业主大会将原来的物业公司解聘，经全体业主投票同意，要求原物业公司限期撤离该小区。2022年2月，在业主已经选定新的物业公司等待入驻时，却发现开发商引进了新的物业公司。

开发商和业主，谁才有权引进物业公司?近日，顶端新闻对此进行了报道。

如今，该小区的物业引进出现了新进展。

社区回应：正在逐步登记核实业主的真实想法

4月18日，顶端新闻·河南商报记者从富邦铭邸二期小区业主那里了解到，现在社区将对小区业主自行招聘物业管理公司签字情况进行入户核查，同时对小区物业管理问题征求业主意见。

同时，业主称，社区要求小区每栋楼每单元安排一名业主代表，配合社区共同完成入户核查工作。

针对业主所反映的情况，顶端新闻·河南商报记者4月19日下午联系到郑州市园田社区。

社区工作人员称，现在是对此前业主的物业招聘表决登记进行核查，一是核查小区业主表决的真实情况;二是社区想通过入户的方式了解业主的一些意见，决定看下一步的物业管理怎么去做。

同时，社区工作人员就该小区物业现有问题进行了回复：“如果小区要走规范化的话，首先要成立业委会，让业委会担负起小区全体业主的主体责任。”

但如果业主不想成立业委会，可以按照《民法典》的有关规定，全体业主的三分之二参与表决，超过半数业主同意后，业主可自行招聘物业公司。社区工作人员说，届时社区将对业主表决签字情况进行核实，第一核实是不是全体业主的意见，第二就是征求一下小区全体业主的意见，对物业持有什么态度?或者有什么更好的意见没有?

“如果这些都是小区业主真实的意见，需要换一个业主们信得过的物业公司。那就按照法律的相关规定，社区和办事处将协助业主向前推进。”

此前，河南省住建厅回应，根据民法典的有关规定，没有业委会也是可以选聘新物业公司的。在没有业委会的情况下，业主可通过投票选聘新的物业公司。首先要达到全体业主的三分之二的业主参与表决，其次要半数业主投票同意。

在后续采访中，顶端新闻·河南商报记者从郑州市住房保障和房地产管理局了解到，依据《民法典》第九百三十九条的有关规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。如果在不成立业委会的条件下，可以根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第十四条的有关规定，小区业主选聘新的物业公司，需要全体业主同意。

一个需要全体业主的三分之二的业主参与表决，半数业主投票同意，即可更换物业公司，一个需要全体业主同意。那么究竟需要多少业主同意?

郑州大学法学院杨会永教授告诉顶端新闻·河南商报记者，开发商自行引进物业这种操作不合法，需要组织全体业主讨论表决聘请新物业。《民法典》和《河南省业主大会和业主委员会指导规则》之间，应优先适用上位法。依据《民法典》的有关规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款其他事项(选聘和解聘物业)，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

在法律法规的适用上，应该优先适用上位法。《河南省业主大会和业主委员会指导规则》发布于2019年11月25日，然而新版《民法典》是在2021年1月1日正式实施，在该情况下应优先适用《民法典》。