中粮地产北京项目现困境难盈利 昔日地王被套牢
03.06.2014 13:11
本文来源: News.He-nan.Com
据相关资料显示，2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元，同时配建3.3万平方米公租房的代价拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，实际楼面价接近5万元/平方米，刷新了北京土地出让历史上的单价纪录，业内普遍预计项目建成后售价将在10万元/平方米左右。
然而，就在近日，瑞银证券分析师李宗彬在研报中指出，中粮地产竞得的北京孙河地块，购地成本远超合理水平，盈利前景欠佳。“目前该区域可比项目的售价约在45000-60000元/平方米，据此分析这一项目难以实现盈利。”
与此同时，业内相关人士也指出，“地王操盘本来就不易，如果市场判断出现踏空性失误，就会酿造更大的风险，陷入被套牢的困境，短期内肯定是会无力回天，只能放缓开发节奏，这也使得项目开发成本增加，大量消耗利润。”
高价拿地 项目进展缓慢
中粮获取孙河项目已经10个月了，不管是与中粮自己的项目，还是和周边项目相比，开发进度明显较慢。
5月底的北京已经进入高温天气，东北五环外的朝阳区孙河乡的一条小道上，工程车辆往来繁忙，飞扬的尘土迫使工人每隔一段时间就得洒水降尘。正在施工的是泰禾北京院子和龙湖双珑原着，路旁的广告牌和道旗林立，描绘着未来的光鲜奢华，尽管目前这里还是一派农村的景象。
相隔不远的中粮孙河项目相比十分低调，没有案名，也没有任何标识，白色围挡内是正在挖的地基，地块一角的售楼处刚有雏形。“目前正在开工前期的准备和规划，具体的定价还没有，什么时候入市也说不准。”中粮地产董秘办公室相关人士表示。对于年内开盘的传闻，上述人士仅表示，“公司正在积极推进。”
中粮获取孙河项目已经10个月了，不管是与中粮自己的项目，还是和周边项目相比，开发进度明显较慢。龙湖双珑原着拿地10个月即首次开盘，泰禾北京院子虽因预售证难拿等原因一年后才正式开盘，但拿地7个月就举办了规模庞大的推介会，号称“豪宅也要高周转”。
“中粮这项目今年够呛能卖，”亚豪机构市场总监郭毅表示，按一般的开发进度，售楼处盖好差不多半年才能开始销售，包括做策划，销售团队得进驻案场，还要一段时间蓄客。“中粮孙河项目开发较慢的根源在于拿地太贵，现在市场不好，不开盘属无奈之举。”
同为热门板块孙河别墅区组团地块，加上进驻时间和产品类型都比较相近，中粮、泰禾和龙湖三家品牌房企的项目一直是比较的对象。三家中龙湖进驻最早，2012年9月该公司经过10轮竞价溢价8.7%获得孙河第一块土地，折合楼面价20158元/平方米；2013年1月，泰禾以29473元/平方米的楼面价也跟随进驻孙河。到了当年7月，央企中粮地产姗姗来迟。但此时北京土地市场已经空前炙手可热，开发商拿地不计成本，土地“面粉”价格往往贵过周围在售“面包”价格，令观者心惊肉跳。中粮经过整整77轮激烈竞拍才击败对手，其地块溢价率42.1%，实际楼面价高达48444元/平方米，刷新了北京单价地王纪录。
中粮孙河地王一出，楼面地价即逼近龙湖双珑原着一期售价，使得先进来的龙湖和泰禾成功解套。有业内人士估算，由于别墅产品本身开发成本就较高，中粮未来产品定价8万元／平方米才能保证不亏本。其后有传闻称，该项目预期的定价为10万元。
但有价必须要先有市。从建委网站的实际签约情况来看，龙湖和泰禾两个项目成交均价都为6.5万元/平方米，周边香江花园等二手别墅报价为5万元／平方米左右，整个孙河区域房价距离10万元还差得远，不足以支撑中粮达到盈利。
“豪宅市场现在普遍面临这个问题。今年政府限价政策未完全退出，项目取证比较难，更严重的是现在的市场跟去年拿地时已经完全变天，就算政府让卖，也卖不出去。如果硬要推出来却没有销售，把品牌做砸了重启更难，所以只能等明年市场好转再卖。”郭毅如是说。
数据显示，2013年以来，北京土地价格在5万元左右的地块已经达到了10块以上，其中懋源夏家胡同地块、中粮孙河地块、融创农展馆地块等已经开始动工，预计下半年到明年入市。但郭毅指出，上述号称要年内入市的项目预计都难以实现。
“今年房地产市场降温，起码的共识是不会大涨了。但去年的大部分地王已经超过了区域内在售的房价，如果需求达到正常的利润，要求市场售价需要在一年内再涨50%，否则入市的风险将非常大。当前市场不足以支撑这样的价格，地王延缓开发将是必然的选择。”中原地产首席分析师张大伟表示。
入市无门 成本不断累加
“中粮的产品和周边竞争对手不会有本质区别，如果要下大功夫就意味着更高的建安成本，再加上该项目短期内无法入市销售回笼资金，中粮在这个项目上承受的资金压力相当大。”
实际上，中粮高价拿地之后，业内已经就有唱衰声，一方面是因为其本身的高地价，另一方面则是可以预见的区域激烈竞争。市场风向转变之后，这种曾经担忧的风险几乎已经成为现实。
同为高端住宅开发商的融创中国董事长孙宏斌就曾对此质疑称，“孙河那么大点的地，有龙湖、泰禾、中粮那么多家开发商竞争，怎么能卖出价呢？”兰德咨询总裁宋延庆也表示，孙河区域内竞争激烈，中粮的品牌优势不明显，也缺乏高端别墅产品的技术优势，在无成本优势下，也只有产品方面下真功夫了。
“中粮的产品和周边竞争对手不会有本质区别，如果要下大功夫就意味着更高的建安成本，但中粮想要在区域竞争中挽回优势，必须为其过高的土地成本减压，努力压缩其他方面的成本，这本身就是矛盾的。再加上该项目短期内无法入市销售回笼资金，中粮在这个项目上承受的资金压力相当大。”易居中国研究院研究院严跃进表示。
虽然背靠央企中粮集团，但中粮地产规模并不大，《2013中国房地产上市公司百强榜》中排名52位，2013年公司销售才刚刚突破百亿元。记者查阅中粮地产2013年年报发现，去年中粮销售金额为112.67亿元，其中在北京的两个项目中粮万科长阳半岛和中粮祥云国际贡献最大，合计销售35.6亿元，累计获得利润7.4亿元。以此考量，中粮敢于以23.6亿元总价拿下孙河地王，战略不可谓不大胆。
有中粮内部人士透露，去年以来房企纷纷回归一线城市，但除了中粮祥云，中粮在北京一直没有独立的新项目，必须要进行拓展。孙河地块的位置、体量都属于优质，中粮资金方面问题也不大，至于利润要看市场。
事实上，中粮在北京高价抢地并非单例。年报显示，2013年中粮共在北京、南京和成都三地获得4个新的住宅项目，总耗资64.77亿元，从土地市场直接获取的3个项目均属于当地高价，平均溢价率超过50%。有业内人士认为，中粮在上一轮的房地产开发周期中错失拿地良机，多个城市市场都存在无新项目开发的窘境，土地储备安全已经受到威胁。
截至2013年末，中粮地产总负债率为77.90%，虽然负债率还处于行业正常水平，其央企身份带来的融资便利也优于一般中小民企开发商，但地王给其带来的资金压力仍十分明显。
2013年底，中粮宣布引入中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河地王项目。其方式为把项目全部股权质押出去，获得合作方提供9.08亿元的委托贷款，年利率为10%。无独有偶，融创以楼面价7万元以上夺得的北京农展馆地王也在同一时期引入了一家私募机构12.25亿元的注资，代价是付出了该项目49%的股权，被认为是拿地后资金链承压过大，需要分散压力。
北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬表示，对于中粮而言，目前的市场必然令其放缓开发节奏。伴随着开发周期的拉长，各类成本都会持续增长，而土地出让款对自有资金的占用最为严重。
“销售亏损的状态可以用地价和房价的上涨来对冲，但这仍然是在今年下半年到明年市场预期好的状况之下。合作开发虽然可以降低市场风险，但也会稀释项目未来的收益，使得中粮在这一项目上可预期的盈利更低。”郝炬如是说。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，标榜“高溢价”、激进类型、过度依赖民间资本以及拿地靠“赌”的四类企业，将可能受到生死压力。“如果没有充裕的资金流支撑，地王难以继续生存。即使是大型品牌房企目前也有卖股权求生存的例子，何况原本就更为脆弱的中型房企，极可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。”
地王资料汇总
2012年7月，中赫万柳地王，楼面价4.29万元（全国单价地王），万柳书院，下半年开盘，预计价格达14万元，漫长内部认购蓄客，夜长梦多
2013年5月，保利首开旧宫地王，楼面价2.23万元（大兴单价地王），无案名，目前没有任何推广和入市迹象
2013年7月，懋源夏家胡同地王，楼面价4.58万元（刷新北京单价地王），没有动工
2013年7月，中粮孙河地王，楼面价4.84万元（再刷新北京单价地王），刚开始动工，中粮进入孙河较晚，拿地成本比早到的龙湖泰禾等要贵出2万元以上，目前承受很大的销售压力
2013年8月，融创亦庄地王，楼面价2.1万元，无推广
2013年9月，融创农展馆地王，楼面价7.31万元（全国总地王），计划年底封顶，销售价格在15万~30万元
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