郑州一小区大门突然被封，业主进出难，原来是开发商另有隐情
河南商报记者 陈媛媛 实习生 王晴 /文 记者 王访贤 /图
7月12日，河南商报报道了新郑市龙湖镇龙泊圣地小区临时北门突然被封，却没有告知业主的事情。那时，业主反映，北门被封后，约38万平方米的小区仅剩一个出入口。
报道发出后当天下午，龙泊圣地小区的开发商、物业跟小区业主代表召开座谈会，达成意见：将建设永久形象大门，开发商和物业帮业主们解决了的初步问题。
但是业主称，今年2月份，开发商向规划部门提交了变更小区规划的申请，要在小区北门处新建住宅龙泊小时代，他们却不知情。
那么，变更小区规划，到底要不要经过业主的同意呢?河南商报记者进行追踪报道。
有结果：龙泊圣地小区将建永久形象大门
据河南商报7月12日报道，曾因修小乔地铁站，龙泊圣地北门被拆。而近日，龙泊圣地的临时北门也被封，建筑面积约38万平方米的小区就只剩下了蟠龙路尽头的一个正式出入口。业主们表示，进出小区很不方便。
报道发出后当天下午两点半左右，开发商、物业跟十几名业主代表在物业办公室进行商谈，经过近三个小时的商讨后，最终达成意见：应该建设永久形象大门，并形成了三个方案。
方案一，在龙泊圣地物业服务中心南侧新建大门。(目前该位置为小区网球场)
方案二，在龙腾小区16#-17#楼之间新建大门，但需要经过地铁公司确认是否允许开门。
方案三，如方案2不行，同意方案1，另需要在16#-17#楼之间开一条非机动车通道，便于业主就近乘坐地铁。
物业在通知中还说，业主可以在7月20日之前回复方案二是否可行，如可行，建设期在20-30天。据龙泊圣地业主林华(化名)说，目前业主们比较倾向于方案二，不想拆网球场，而且方案二也离地铁站更近。“只要尽量离地铁近，方便出行，找个合适的地方建大门，也算问题给解决了。”
焦点： 除了大门，还要弄清楚“一个问题”
业主疑问：“龙泊小时代”所占用的到底是绿地还是预留用地?
在开发商和物业的配合下，龙泊圣地北大门的问题得到解决，让林华和其他业主们松了一口气。但是林华说，在北大门没拆前，龙泊小时代所在位置为绿地。那么，当初在规划时，这块地到底是绿地还是预留建设用地?业主们仍有疑虑。
7月12日，龙泊圣地物业告知业主，已经跟开发公司核对过，龙泊圣地总体规划图此位置显示为28层商业住宅。
今年2月份，开发商河南新地产置业有限公司确实曾向规划部门申请调整龙泊圣地北大门1#楼。而在7月12日这一天，龙泊圣地北大门1#楼(龙泊小时代)的建设工程规划许可证在网上进行批后公示，共一栋楼，地上28层，地下1层。
但业主表示，并未收到过开发商更改规划的相关通知，他们疑惑，如果北大门这块地一开始就规划了28层商业住宅，2月份申请调整的到底是啥? 又为什么不告知业主?
开发商回应：原本规划为两栋28层住宅和一栋3层商业楼
带着业主们的这些疑问，7月16日，河南商报记者再次来到龙泊圣地小区了解北大门1#的规划详情。
开发商一位可姓负责人告诉河南商报记者，“龙泊小时代”所占用的土地原本规划的是一个商业综合体。“一共是三栋楼，两栋28层的住宅，一栋3层的商业。”
河南商报记者从龙泊圣地总体规划图上看到，左上角显示为三栋建筑，且标注了层数。而从更改过的规划图来看，原来的三栋建筑已经更改为了一栋L型的独栋建筑，也就是龙泊小时代。
这位负责人说，因要建地铁，间距不够了，原先规划的建筑必须调整。她说，申请变更规划时已经在网上进行公示，也在现场进行了公示。随后，河南商报记者在北大门原址旁确实见到了变更规划的公示牌和建设工程规划许可证的批前公示牌，但位置不太明显。
“现在主要是我们疏忽了，没有跟业主沟通好。” 这位负责人说
律师看法：变更小区规划，需经业主同意
那么，如果开发商需要变更小区规划，需不需要征得业主同意呢?
河南予瑞律师事务所李华阳律师认为： 首先，根据《物权法》的规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 开发商要更改小区的原始规划，属于改建、重建建筑物，必须要经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，若未经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，则改建、重建建筑物等都属于违法行为。
其次，根据《城乡规划法》的规定，经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
业主作为利害关系人，应当参与听证会，如果业主未参与听证会等，则属于程序违法。
所以，一旦开发商未经业主同意，或未经听证会等形式完成了规划变更手续，被侵权的业主可以向主管部门进行投诉，请求规划部门撤销规划变更许可。或者被侵权的业主可以通过法律手段(如向法院起诉)，要求开发商停止侵权，并恢复原状，不能恢复原状的，业主可以要求开发商赔偿损失。
【责任编辑：张怡 】
