法拍房限购政策明起正式施行，郑州情况如何？

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【大河报·大河财立方】近日，最高人民法院公布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》(以下简称《规定》)，其中明确，法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，法院不予准许，《规定》自2022年1月1日起施行。法拍房正式限购，或将产生哪些影响？过去一年，郑州市法拍房的基本情况如何？连日来，大河报·大河财立方记者进行了多方走访。

【新规】

法拍房不限购“扎口”，

有法院拍卖公告已明确相关规定

“人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。”短短几行字，法拍房不限购的“口子”被最高人民法院统一“扎起”。

记者注意到，《规定》共9条，主要围绕司法拍卖房产竞买人资格及相关法律责任做出规定。那么，政策施行前，法拍房对于参与者的资格审查是怎样的？

2021年12月30日，记者通过网拍平台查询了解到，最高法院出台《规定》前，对法拍房竞买人资格的审查，全国各地法院的做法并不统一。目前，河南省多家法院在最高法院出台相关司法解释前，网上变卖须知中对限购并没有做出明确要求，凡具备完全民事行为能力的自然人和法人均可参加竞买。如参与竞买人未开设相关平台账户，还可以可委托代理人(具备完全民事行为能力的自然人)进行。

不过，由于目前网络司法变卖期为60天，法院会提前将拍卖信息发布在网上，记者查询郑州市部分法院发出的2022年1月份开拍房源情况了解到，拍卖公告中已将“竞买人参与竞拍的，应当具备购房资格，并自愿承担法律后果”等相关表述写入其中，加粗显示。

12月30日，郑州市中级人民法院执行局相关工作人员告诉记者，最高人民法院《规定》出台后，市中院非常重视，及时组织研究学习。《规定》正式施行后，要把竞买人资格明确写入法拍房公告中，严格按照相关规定落实执行。

【意义】

涉财产处置类案件占比不算高，

房屋不可移动性有助于推动执行

记者采访中了解到，按照目前相关法律法规，可供执行的财产类型有很多，比如房、车、现金、存款、股权、手机号等等，那么，房产在执行实践中所占的比重大吗？限购政策正式施行后，可能会产生哪些影响？

郑州市管城区人民法院执行局副局长刘奇认为，法拍房限购并不必然会大幅度影响执行工作的推动，因为就管城区人民法院每年受理的执行案来看，涉财产处置类的案件约占13%，房屋类约占10%，涉房屋处置类的案件在整个执行案件中所占比例并不算太高。“涉财产处置类的案件，是指人民法院查封、扣押、冻结财产后，需要拍卖、变卖的财产，如果执行的财产是存款、股票、基金等，则不需要走财产变价处置程序。其中，涉房产类的案件处置周期较长，一般需要四五个月，有的也需要半年左右。”

记者了解到，目前，管城区法院法拍房的数量，在郑州市区排名第三名上下。

郑州市惠济区人民法院执行局副局长穆牧介绍，相较于车辆、存款等动产，房屋具有不可移动性，短时间内较难转移处置，而且债权人可以对不当转移的债务人根据相关法律行使撤销权，从这个层面看，处置房产对于保障执行工作还是很有意义的。“目前主要审查的是竞拍人是否具有完全民事行为能力，在上述政策施行后，我们将根据限购政策增加相关约束条件。具体要等待上级法院出台的具体实施细则来确定。”

【影响】

法拍房“流拍”，

不符合限购政策的申请人不得请求以房抵债

刘奇表示，根据此前法拍房买受人情况看，大部分都还是有真实购房需求的“刚需族”，这类“刚需族”只要符合郑州市的买房资格，购买法拍房不会受影响。

不过，刘奇指出，《规定》除了对竞买人有影响，对申请执行人也会有影响。此前，如果司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置的情形，申请人可以请求以房抵债，但《规定》第五条则明确，司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

“一定程度上说，这条规定对于申请人的影响还是比较明显的。”一位从事执行工作多年的执行工作人员告诉记者，竞买人除去个别炒房者，大部分都是需要购买房屋居住的人，限购不会影响其参与拍卖，而申请人本身不符合限购政策的比例更高，更容易被“限”。“不过，由于流拍的情况是少数，所以对整体执行工作的影响依然不会很大。”

记者查询了解到，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债;第二十八条规定，对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

【问题1】法拍房的价格是如何确定的？

刘奇介绍，目前法拍房的评估价并非全部都需要传统评估机构出具评估价，根据相关规定，一共有4种评估方式，首先是双方当事人议价;如果议价不成，第二步可以向相关指导价部门进行定向询价;第三步是网络询价，法院会向最高法院确定的多个网络询价平台分别发出询价请求，根据所有平台回复来确定评估价。网络询价依靠的是大数据的力量，相对高效、客观并且省钱，但网络询价也有“短板”，比如对一些个性化较强的拍品就无法给出合理的价格，这时就可以走第四步，即采取传统的评估方式。

目前，法院拍卖均采取网络拍卖方式进行，法院会根据拍品的具体情况确定起拍价格，根据网拍规定，一拍起拍价降价幅度最高可以达评估价的30%，也就是说可以七折起拍，如果一拍没有人参与竞买，导致流拍，将启动二拍程序，二拍起拍价最多可以在一拍起拍价基础上降幅20%，也就是说可以按一拍流拍价的八折起拍。

记者查询了解到，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》明确：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的70%;网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在30日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖7日前公告;拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖15日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。

【问题2】法拍房成交率如何？

“截至2021年12月中旬，我院2021年法拍房一拍成交比例在54%左右，其中，溢价成交占到35%左右。”刘奇说，从成交情况看，法拍房与普通商品房的销售规律类似，“老破小”流拍的几率更大，而物业好、学区房、交通便利的房屋，成交率相对较高。

“房屋地段好、交通便捷、周边配套设施完善，相对而言性价比较高的，比较不愁拍。”对此，穆牧表达了类似观点，一些优质房源往往会引发多轮延时，溢价成交。

【问题3】目前法拍房的基本流程有哪些？

穆牧介绍，参与竞买法拍房的基本流程是：竞拍人在网拍平台注册-登陆-提交保证金-参与竞拍-经过一轮或多轮拍卖成交-获得拍卖成交确认书-缴纳尾款-办理相关手续。

【问题4】司法拍卖房交易期间产生纠纷，如何解决？

刘奇介绍，如果有人对被执行房屋的所有权提出异议，比如房屋所有权人的配偶、实际所有人、共有人等，可以在处置期间，向执行法院提出案外人对执行标的的异议，如果不服法院裁定，还可以提出执行异议之诉。“法院会通过一系列法定程序，最大限度保证房屋权属的清晰，此外，法院还会负责将房屋腾空，所有这些做法都是为了给竞买人吃上‘定心丸’。”

“再次提醒广大想要购买法拍房的市民，《规定》正式施行后，一定要明确个人具备购买资格后再参与竞拍，以免造成不必要的损失。”郑州中院执行局相关工作人员提醒道。(记者 段伟朵 文图)