1-4月份濮阳市房地产开发运行情况分析

1-4月份，在前期多项楼市利好政策作用下，全市房地产开发投资增速略有回升，商品房销售状况好转、房屋新开工面积降幅收窄，但企业到位资金压力较大的问题仍较突出，未来房地产市场走势需密切关注。

一、房地产开发市场运行情况

（一）房地产开发投资增速略有回升，增幅高于全省平均水平

1-4月份，全市房地产开发投资17.62亿元，同比增长8.2%，增速比一季度回升0.9个百分点，高于全省0.4个百分点，低于同期全市投资增速6.1个百分点，居全省第10位。但是从投资总量来看，仅占全省房地产开发投资1053.29亿元的1.7%，比重较小。

（二）住宅支撑作用明显，90-144平方米户型投资引领增长

从房屋用途看，住宅投资比重上升，对全市房地产开发投资支撑作用明显。1-4月份，全市住宅投资15.63亿元，同比增长13.7%，高于同期房地产开发投资增速5.5个百分点，占房地产开发投资的比重由上年的84.4%提高到88.7%，占比提高4.3个百分点，拉动全市房地产开发投资增长11.6个百分点，支撑作用明显；办公楼投资0.19亿元，同比下降47.5%；商业营业用房投资1.55亿元，同比下降13.3%；其他房屋投资0.25亿元，同比下降35.4%。

分户型看，90-144平方米户型房屋投资引领增长。1-4月份，90平方米及以下房屋开发投资完成4.82亿元，同比增长11.8%，占房地产开发投资的比重为30.8%，对全市房地产开发投资增长的贡献率为38.0%；90-144平方米房屋开发投资完成9.87亿元，同比增长22.2%，占房地产开发投资的比重为63.2%，对全市房地产开发投资增长的贡献率高达134.1%，拉动全市房地产开发投资增长11个百分点；144平方米及以上房屋开发投资完成0.94亿元，同比下降30.5%。

（三）商品房销售状况好转，新政效果初显

随着今年以来央行降息降准、提高公积金贷款额度、降低二套房首付比例等多项楼市利好政策的出台，房地产新政在销售端已初显积极作用。1-4月份，全市商品房销售面积41.18万平方米，同比增长14.0%，较一季度回升9.6个百分点。其中，商品住宅销售面积为39.52万平方米，增长14.0%，占商品房销售面积的比重为96.0%。

1-4月份，全市商品房销售额13.49亿元，同比增长9.7%，增速比一季度提高8.2个百分点。其中，商品住宅销售额为12.50亿元，增长9.7%，占商品房销售额的比重92.7%，较一季度提高11.2个百分点。

（四）房屋新开工面积降幅收窄，施工面积增速有所加快

1-4月份，全市房屋新开工面积27.50万平方米，同比下降46.7%，较一季度收窄6.4个百分点，为未来房地产市场发展起到支撑作用。其中，住宅新开工面积22.73万平方米，同比下降46.8%，较一季度收窄12.7个百分点；办公楼新开工面积13.1万平方米，增长2.9倍；商业营业用房新开工面积107.7万平方米，增长52.1%；其他房屋新开工面积52.9万平方米，增长2.6%。

受房屋新开工面积降幅收窄影响，1-4月份全市房屋施工面积762.21万平方米，同比增长27.3%，增速比一季度加快1.6个百分点。其中，其中，住宅施工面积647.53万平方米，增长29.7%，增速比一季度加快2.8个百分点；办公楼施工面积425.5万平方米，增长11.9%；商业营业用房施工1461.0万平方米，增长20.4%；其他房屋施工面积1068.5万平方米，增长18.7%。

（五）房屋竣工速度加快，但竣工率较低

1-4月份，全市房地产开发企业房屋竣工面积46.32万平方米，同比增长3.15倍，增速较一季度提高109.4个百分点，全市房屋竣工率仅为6.1%。其中，住宅竣工面积44.67万平方米，同比增长3.09倍，住宅竣工率为6.9%。

二、存在的问题

（一）本年到位资金仍然普遍吃紧，后期开发将受影响

1-4月份，全市房地产开发企业本年实际到位资金24.96亿元，同比仅增长5.2%，较一季度回落13.2个百分点，且低于开发投资增速3个百分点。其中，自筹资金13.86亿元，同比下降6.9%，较一季度回落13.6个百分点，占到位资金的比重为55.5%；国内贷款0.97亿元，同比下降38.7%，占比为3.9%。企业到位资金增幅大幅回落，自筹资金占比偏高，说明房地产企业融资成本高和资金回笼较慢的问题仍然存在。尤其对于中小型房企来说，资金紧张影响施工进度的状况较为突出，部分企业陷入资金短缺困境。

（二）土地购置面积降幅进一步扩大

在目前行业依旧处于调整态势下，房企对于市场走势仍趋于谨慎，拿地节奏依然缓慢，投资热情依然不高。1-4月份，全市房地产开发企业土地购置面积0.95万平方米，同比下降95.3%，降幅比一季度扩大2.6个百分点；土地成交价款0.84亿元，同比下降71.1%，降幅扩大13.3个百分点。截至4月底，全市房地产开发企业待开发土地面积10.74万平方米，同比增长616.2%。

（三）库存压力依然较大

今年以来，全市房地产开发竣工速度不断加快，与上年同期竣工缓慢的态势形成鲜明对比，但因政策效应释放尚需一定时间，商品房待售面积仍在不断增长，去库存压力依然较大。1-4月份，全市商品房待售面积99.62万平方米，同比增长125.6%，增速较一季度提高6.7个百分点，较上年同期提高149.2个百分点。

（三）县区发展不平衡问题突出

1-4月份，除华龙区、高新区低于全市平均水平外，其他县区均高出全市平均水平10个百分点以上，全市各县区房地产开发投资增速迥异，差别明显，最大差距高达1.12倍。

三、建议

（一）多措并举，有效盘活存量

利用近期出台的“降准、降息”以及“降低贷款首付比例、调整营业税优惠年限”等利好政策，多措并举消化存量。一是鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利，降价入市消化库存，盘活资金；二是大力推进公租房以租代建，通过购买或者租赁符合条件的存量房转为公共租赁住房，优化住房资源配置，消化库存。

（二）拓宽融资渠道，解决企业当务之急

一是构建多元化融资体系，搭建上市募集平台，加快融资速度，降低融资成本；二是争取金融机构支持，由财政给银行相应的贴息补贴，鼓励银行快速落实房地产贷款和按揭政策，对这些企业采取基准利率放款或缩短项目贷款审批周期等方式，解决企业融资困难，促进房地产市场回暖。

（三）科学规划，努力增强县区发展实力。各县要抓住目前城镇化加速发展的大好机遇，拓宽视野，除了在本县区发展房地产业外，还要积极开拓城镇及农村市场，从而增加房地产投资项目，增强房地产企业发展实力，推动我市房地产业发展。