经济新常态下三门峡房地产业的发展研究与思考

三门峡房地产业从上世纪八十年代中后期开始起步发展，本世纪初期步入发展的快车道。经过十多年的发展，三门峡房地产业已成为推动全市经济快速发展和社会和谐稳定的重要支撑。但近年来，随着经济增速的放缓和城镇化推进难度不断加大，三门峡房地产业发展中的一些深层次问题不断显现，如何进一步加强对房地产市场的引导和管理，主动顺应宏观经济形势的变化和宏观调控手段的调整，及时调整房地产发展战略，研究和解决发展过程中存在的问题，是三门峡房地产业尽快适应新的宏观经济新常态，保持又好又快发展的关键。

一、三门峡房地产业近10年发展的基本特点

三门峡市国民经济持续快速发展，工业化、城镇化进程的不断加快，全市居民收入和消费水平的稳步提高，共同构筑了三门峡市房地产市场繁荣的基础，也为三门峡房地产业持续快速发展提供了广阔的市场空间。

（一）开发企业快速增加，经营规模不断扩大。 2013年末，全市有资质的房地产开发企业144家，比2004年的39家增加105家。河南建业、重庆慧泉等一批国内知名房地产开发企业入驻三门峡参与开发，海洋房地产、中原置业等一批本地开发企业不断发展壮大，全市房地产市场有序竞争的格局逐步形成。2013年，全市房地产开发企业资产规模181.88亿元，是2004年4.8亿元的39.2倍，年均增长50.3%；实现主营业务收入33.08亿元，是2004年0.94亿元的35.2倍，年均增长48.5%，其中商品房销售收入30.75亿元，年均增长48.6%；2013年末，全市房地产开发企业从业人员3169人，是2004年456人的6.9倍，年均增长24%。

（二） 投资规模不断扩张，占全社会投资的比重显著提高。 2013年，全市房地产开发企业完成投资85.72亿元，是2004年1.44亿元的59.5倍。2005—2013年间，全市房地产开发企业累计完成投资309.36亿元，年均增长57.5%。房地产开发投资年均增幅高于同期全社会固定资产投资年均增速（29.7%）27.8个百分点，在全社会固定资产投资中占的比重由2004年的1.3%提高为2013年的7.5%；在房地产开发投资中，住宅建设9年间累计完成投资242.42亿元，年均增速达到58.6%。

（三）商品房施工、竣工、销售面积大幅度增加，房地产市场空前活跃。 2013年，全市商品房施工面积达到860.4万平方米，是2004年28.9万平方米的29.8倍，年均增长45.8%，其中住宅施工面积619.1万平方米，年均增长42.5%；全市商品房竣工面积102万平方米，是2004年10.8万平方米的9.4倍，年均增长28.3%，其中住宅竣工75.1万平方米，是2004年9.1万平方米的8.3倍，年均增长26.4%；2005—2013年9年间全市累计竣工商品房503.7万平方米，其中竣工住宅416.7万平方米；2013年，全市商品房销售面积122.9万平方米，是2004年5.4万平方米的22.8倍，年均增长41.5%，其中住宅销售113.9万平方米，年均增长43.2%。

（四）房地产业已成为国民经济新的增长点。 从2004年到2013年，三门峡市房地产开发投资占GDP的比重由0.6%提高到7.1%，占第三产业增加值的比重由1.7%提高到28.1%。同时，商品房属于终端消费品，房地产业产业链长、行业关联度高，不仅直接带动了建筑业的发展，也涉及到制造业中钢铁、水泥、铝材等相关产业，其发展还带动和刺激装饰、家居等众多服务业行业，发展效应惠及多个国民经济部门，从而直接或间接拉动和影响经济增长。

（五）房地产业的发展对于改善人居环境，提升城市功能，推进城镇化进程发挥了重要作用。 2005年—2013年，全市房地产企业累计销售住宅554.7万平方米，销售面积年均增长43.1%。城镇住户抽样调查资料显示，三门峡市城镇居民人均住房建筑面积由2004年的21.6平方米提高到2013年的40.7平方米，人均居住面积提高19.1平方米，增长88.4%，居住条件大大改善。同时，房地产业的快速增长，还加快了老城区和城中村改造步伐，城市品位得到提升，中心城区和各县城、镇区市容市貌焕然一新，特别是在中心城区和县城，房地产精品项目和高端住宅小区不断诞生，不少集商住、购物、娱乐于一体的大型房地产项目已经成为当地的地标性建筑。房地产市场的快速发展扩大了城市容量，带动农村人口向城镇转移，加速了全市城镇化进程。2013年，全市城镇化率达到48.9%，比2004年的37.7%提高11.2个百分点。

注：2010年全市城镇化率数据根据第六次全国人口普查结果进行了调整

二、三门峡房地产业发展面临的挑战

值得注意的是，在经历了10年的快速增长之后，房地产业的迅猛发展在宏观经济高速增长和城镇化快速推进掩盖下的深层次矛盾不断凸显，土地供应紧张不断加剧，地价快速上扬，房价涨幅超过居民收入的增长幅度，住宅刚性需求减弱，商品房待售面积大幅度增加，房地产业发展面临的困难越来越大。

（一）宏观经济形势不断趋紧，导致房地产开发增速放缓。 尽管房地产业的发展有其特殊性和自身规律，但其总体上与宏观经济形势有着紧密的联系。当宏观经济呈现较快增长态势时，房地产开发也就呈现出高速增长的态势。2005—2008年是三门峡市经济发展最快的时期，全市GDP增速分别达到14.8%、16.6%、18.1%和14.5%，而这一时期也是房地产开发投资增速最快的时期，增速分别达到51.4%、133.4%、46%、131.7%。2011年之后，随着宏观经济不断趋紧，全市经济增速明显减缓，房地产开发投资增速也随之迅速回落。2011—2013年，全市GDP增速分别减缓为13.1%、12%和9.1%，房地产开发投资增速则分别减缓为15.5%、20.3%和32.3%，尽管减缓幅度不完全吻合，但趋势基本一致。由于我国经济已经由高速增长时期逐步过渡为中高速增长，因此，房地产开发必然在较长的一段时间内适应宏观经济中高速增长的新常态。

（二）商品房价格攀升过快，远超居民收入增长。 2013年，全市商品房销售混合平均单价为3140元，比2004年的867元上涨2273元，增长2.62倍，年均涨幅15.4%，而同时期全市城镇居民人均可支配收入年均增长12.5%，扣除物价因素，实际年均增长9.5%，商品房价格涨幅比城镇居民收入增幅高2.9个百分点，比扣除物价因素后的涨幅高5.9个百分点。需要指出的是，商品房混合平均销售单价只是不同区域、不同类型商品房价格的一般水平，而商品房是一种特殊商品，具有区域性和不可移动性，其价格在不同区域、不同地段，以及结构设计、建筑质量、配套设施等方面的差异很大，中心城区和部分县城，一些地理位置优越、结构设计合理、建筑质量较高、配套设施齐全的商品房价格涨幅更大。因此大多数中低收入家庭对房价上涨感受明显，反映强烈。

（三）房地产市场供需矛盾日渐显现，商品房待售面积大量增加。 随着经济增速的放缓和城镇化推进难度的加大，商品房供需矛盾日渐突出。2004年至2013年，全市城镇化率虽然由37.66%提高到48.9%，9年间提高11.24个百分点，但各年度（比上年）提高幅度不同，总体上看，城镇化推进的难度在逐步加大。城镇化是保持住宅刚性需求的重要基础，城镇化推进减缓，也就削弱了居民对新建住宅的购买能力，并导致待售房屋大量增加。2009年之前，全市商品房待售面积都在10万平方米以下，2004—2009年末，分别为4.5、1.4、0.6、0.2、5.5、7.7万平方米，2010年末为11.6万平方米，而2011之后，待售面积急剧攀升，2011、2012、2013年末分别达到53.4、77.5和97.8万平方米，在2013年的待售面积中，待售时间在一年以上的达到28.9万平方米。房地产属于资金密集型产业，大量的待售房屋，导致不少开发企业的资金难以及时回笼，持续开发的能力减弱。按2013年的开发成本每平方2700元匡算，97.8万平方米的待售面积，大致占用资金26亿元左右。

（四）土地供给、资金筹集等开发要素形成的难度不断加大。 近年来，为抑制部分地区房地产泡沫和房价虚高等问题，国家针对房地产开发的调控措施密集出台。为落实国务院的调控政策，住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、中国人民银行等部门也先后出台了配套措施，这些政策措施对打击投机投资性购房、抑制房价过快上涨，规范房地产市场管理发挥了明显作用，但也使房地产开发企业土地购置、资金筹措的难度加大。2013年，全市房地产开发企业土地购置面积23.3万平方米，比2012年下降38.8%，比2011年下降33.4%。国内贷款是房地产开发资金的重要来源，随着银行对房地产开发贷款门槛的不断抬升，开发企业从银行贷款越来越难。2012年之前，国内贷款占当年资金来源的比重基本稳定在10%以上，最高的2006年达到18.4%，而2013年国内贷款的比重已经降为9.8%。

三、三门峡房地产业发展面临的机遇

尽管房地产业发展遇到了宏观经济放缓和国家调控政策的挤压，但就三门峡而言，房地产业也面临着新的发展机遇。

（四）城市发展的定位优势。 近年来，三门峡市委市政府把发展目标确定为“创新开放、富裕文明、平安和谐、生态宜居”，这“十六字”目标既是全市人民的奋斗目标，也是三门峡的城市发展定位，同时，全市上下正在奋力实施的以“大交通、大通关、大商贸、大旅游和高新技术产业”为内容的“四大一高”发展战略已经取得明显成效，“三纵四横”大交通格局初步形成，海关和国家级进出口检验检疫机构投入使用，中心商务区建设快速推进，旅游市场日趋火爆，五大千亿元产业集群打造进展顺利，使三门峡在未来的较长时间内，不仅宜居，而且宜业，会吸引更多的外来人员在三门峡创业、定居，也将为三门峡的房地产业发展提供更好的发展机遇。

四、对经济新常态下房地产业发展的思考

（一）把发展房地产业与推进新型城镇化有机结合，抢抓新的发展机遇。 党的十八大将新型城镇化上升为全面建成小康社会的基本载体，将之视为实现经济发展方式转变的基本手段。新型城镇化的“新”是较之传统城镇化和国外城市化而言的，其准确内涵是科学发展观为引领，发展的集约化和生态化，增强多元的城镇功能，构建合理的城镇体系，最终实现城乡一体化发展。也就是说，新型城镇化是产业导入，结构升级，产城结合，以人为本的城镇化。根据新型城镇化的内涵，要引导房地产开发企业适应新型城镇化建设的要求，转变开发理念，拓展开发领域，调整开发结构，在保持传统开发项目、满足居民居住需求的同时，积极开发园区地产、养老居住、旅游地产，以及与城镇居民生活息息相关的教育、文化、居民服务等房地产项目，实现发展的新飞跃。

（二）规范开发用地管理。 土地是房地产业的根基,也是影响房价过快上涨的重要因素。在一定的社会经济前提下，土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的城镇土地所有权是国有制,一级土地使用权资源支配权在于政府,这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。要预先制定土地供应计划，明确土地的供应规模、供应范围、具体地块，以及地上建设规划，促使开发企业对土地供应情况心中有数，实现理性的开发；坚持获取土地使用权的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督；要灵活、及时地对土地市场进行调控，提高应对土地供应突发事件的能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。

（三）建立多元化的房地产市场体系 。 在加强对房地产一级市场调控，降低一级市场泡沫的同时，注重对二、三级市场的调控，以满足各个层面消费需求。一是实行住房制度的“双轨制”，即商品房开发和经济适用房、廉租房建设并重，特别要加大经济适用房和廉租房建设规模，既可以保障中低收入群体、新就业人群“住有所居”，也可以使商品房的价格保持在比较合理的水平上。二是实行严格的差别化税收政策，严格区别自住性购房和投资投机性购房，并实行差别化税收政策，尤其要大幅度提高以炒房为目的的投资投机性购房的税率。此外,还要在信贷政策、土地政策、住房政策保障等方面采取调控手段，降低房地产市场的泡沫风险，保障绝大多数居民的住房权。三是加强舆论宣传，树立正确的住房消费理念，形成正确的梯级消费观念,以维护房地产市场正常秩序。

（四）加大对房地产业的金融扶持力度。 房地产业属于资金密集型产业，需要的资金量大，资金周转期长，因此确保房地产业健康发展，资金保障是关键。要通过政银企洽谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷投入。积极探索开展银团贷款、融资租赁、在建工程抵押等业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，有效支持房地产业健康发展。重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设，支持经营管理好、信誉好的开发企业发展壮大。

（五）加强对房地产业的行业监管。 一要树立品牌意识，引导和鼓励房地产开发企业联合重组、转型升级，做大做强一批优质企业，淘汰退出一批小劣企业；二要加强房地产市场监督检查，依法查处无资质开发、未批先建、违规预售、挪用或抽逃预售资金、发布虚假广告等违法违规行为，进一步规范房地产市场秩序；三要加强组织领导，加强协调配合，形成监管合力，防范市场风险。