买房选“高低配”还是纯高层，答案这里找

大河报·豫视频记者韩懿亭文图

只要看房遇到过兼有高层和洋房的楼盘，就总会听到置业顾问“如此普及”：高层加洋房的配置，都是高端小区，比纯高层的小区更“尊贵”，所以价格也会高上一点。

毕竟，洋房作为小区里面的高端组团，不仅景观绿化优秀，居住的客群也更加高端，所以带洋房的高层小区居住起来“更舒适”!

但是，不少房地产专家却有不同的说辞。“想要更高的舒适度，请放弃‘高低配’小区!”

那么，“高低配”小区和纯高层小区的差别究竟在何处?究竟是纯高层小区好还是“高低配”小区更舒适?来，今天记者就用一文给你讲透彻。

“高低配”小区和纯高层小区布局有何不同?

首先，让我们对比一下“高低配”和纯高层小区从俯视上看有何不同。

“高低配”小区一个明显的特点就是，一圈的高层把几栋洋房围合在中间。而纯高层小区则是均好排布。看到这里，你可能会提出质疑，“高低配”小区中间洋房的采光看起来的确不是很好，但是高层貌似没啥影响，看起来似乎比纯高层小区高层楼栋的采光还更优秀呢，那舒适度一定更好啊!

事实的确如此吗?众所周知，居住的舒适度除了要看采光，更需要关注楼间距和小区的公共园林。

而即使同样的容积率，建筑可以分不同形态排布，小区的舒适度也会不一样，楼间距和公共园林也会因此产生差异。

楼间距不同，居住舒适度也大不相同

首先是楼间距，在同样容积率的情况下，纯高层的楼间距会比“高低配”小区宽很多。

对比下郑州西四环沿线的两个楼盘A和B，从公开显示的资料可以看出，这两个项目的容积率都为3.5，不同的是楼盘A选择做纯高层小区，设置了15个单元，而楼盘B是一个标准的“高低配”小区，共计24个单元。楼盘A的占地面积为55785m2楼盘B则为41200m2，，显而易见，楼盘A占地更大，楼栋单元反而更少，建筑密度也明显更低。

接下来，我们通过郑州市规划局公示的数据对比，可以发现这种建筑密度的差异则更加明显。

楼盘A楼间距大都在40～60米之间，最大楼间距78.93米，最小楼间距46米;而楼盘B高层楼间距在38米左右;洋房楼间距在20～25米之间，最大楼间距38米。

可以得出结论：由于建筑密度的增加，“高低配”小区楼间距明显小于纯高层小区。相比较而言，单看高层产品，楼盘A高层明显舒适度更高。

楼间距变小之后，小区公共空间也相应减小

其次，楼间距变小之后，会让小区失去大量的公共空间。只有更大的楼间距，才能带来更多的绿化园林和公共活动空间。

所以在“高低配”小区里，大型景观园林组团几乎是不存在的。

依旧拿楼盘A和B来举例：从楼盘A的鸟瞰图中可以明显看出，该小区不仅有大型景观园林组团，更有大面积的中庭水景，而楼盘B小区内则并不存在。

小区大量公共活动的场所会被牺牲，年轻人想要跑步，可能还得去到小区外的市政道路，日常遛娃，老人散步，需要再去找个公园。

总而言之，“高低配”必然伴随着建筑密度的增加、绿地率的减少、中央景观的缩水，居住舒适度会明显降低。

为什么房企热衷于开发“高低配”产品?

除此之外，因为购买人群的财富差距带来的矛盾，或许会成为“高低配”小区隐患所在。

一个小区高层和洋房的价格不一样，有时候享受的待遇也可能不一样。有业主认为，小区是大家共有的，只要在一个小区，公共的东西大家都能用，不能差别对待。

事实上，郑州楼市大规模出现“高低配”小区，还得从2018年说起。

这一年，郑州开始降容，主城区产品趋向于改善化、高端化;与此同时，地价节节攀升。对房企而言，拿地成本高了，可售总建筑面积少了，以往还能薄利多销，现在利更薄了，量更少了……

怎么办呢?只有想办法控制其他方面的成本，再想办法提高产品售价，解决方案就是修建密度更低的“高低配”产品。而比起纯高层小区，“高低配”不仅容积率更低，还可显著提高项目货值。

举个例子，一个30万平方米的项目，如果全部做高层，均价2万元/m2，项目货值60亿元;如果全部做洋房，均价2.5万元/m2，项目货值75亿元。如果换成“高低配”，假设做30%高层+70%洋房，货值可达到70亿元，比纯高层提高10亿元。

“高低配”不仅可以提升货值，在营销打法上，也更容易出组合拳。

开发商层面，在现金流和推售节奏上，“高低配”项目可以通过首推“适销”的高层产品快速回笼资金，缓解现金流压力;作为项目“形象输出”的低密产品卖慢点也没关系，毕竟能实现更高溢价。

此外，高层首开价格较低，可以衬托“高低配”小区的性价比，既能吸引市场关注，也方便后期低开高走;同时，低密产品尤其是洋房类，可以增加赠送面积，显得实际入手价低;二者联动可以促成不俗的推广效果。

这也就是为何开发商热衷于做“高低配”产品的原因。

各位购房者，你们是否弄清了“高低配”和纯高层小区的真正区别?从购房者层面来看，一定要摒弃“容积率低就是改善”的观念，买房子不要只看容积率，也记得看看建筑密度、楼间距、空间感、内部景观等，毕竟，居住舒适度才是我们真正的追求。