房屋漏水业主拒付物业费成被告，法院支持谁？| 以案说法

【大河财立方 记者 段伟朵 通讯员 穆童】物业服务合同纠纷事虽小，但事关群众切身利益，处理不当容易引发更大范围的矛盾。现实生活中，很多业主认为物业公司没有提供“满意”的服务，便拒绝支付物业费。在司法实践中，法院会如何处理？3月23日，大河财立方记者围绕上述问题，采访了郑州市中原区人民法院的两名法官。

【案例】

房屋漏水，业主拒付物业费成被告

今年2月，中原区法院收到郑州某物业服务公司起诉小区10户业主的立案申请，要求业主缴纳拖欠的物业费和违约金，张女士就是其中一位。物业公司要求张女士支付自2016年起拖欠的物业费及违约金14000余元。因其不同意诉前调解，法院适用速裁程序公开开庭审理了此案。

张女士表示，她的房子一下雨就漏水，找了物业很多次没有解决。此外，物业公司还存在不设置警示标识，导致孩子在园区内玩耍时受伤等管理不当行为，因此拒交物业费。

类似的案子不止一起。中原区某小区因暴雨引发下水管返水，业主王女士家中污水不断涌出，导致屋内大面积积水，财产受损。王女士多次与物业公司沟通，希望尽快协调解决，但双方始终未能达成一致意见，王女士随后拒绝支付物业费。物业公司将王女士起诉至法院，要求王女士支付拖欠两年的物业费共计7000多元。

房屋出现问题，物业未能及时解决，业主能否以此为由拒绝支付物业费？张女士的案例中，庭审现场，业主和物业公司围绕争议焦点有序举证、质证、发表辩论意见。庭审结束后，承办此案的法官李晓玲进一步释法明理，讲清物业服务合同双方的权利义务，并组织双方进行调解，经过几番沟通，双方达成调解协议，物业公司承诺加强小区管理，积极联系房屋开发商，于5月1日前尽力解决张女士房屋漏水的问题;张女士分两次向物业公司支付11000元物业费;物业公司自愿放弃其他诉讼请求。

王女士的案例中，承办法官李冬玮第一时间与原、被告双方联系，了解争议焦点。摸清情况后，李冬玮认为该案一判了之不利于双方纠纷的实质性解决，经双方同意后，李冬玮邀请河南省物业商会物业纠纷调解中心的调解员曹露元参与诉前调解。在法官和调解员反复多次的努力下，双方的态度逐渐缓和。最终，双方达成一致意见，物业公司同意对易堵塞水管及时更换维护，并减免部分物业费以对王女士的损失进行补偿，王女士当场支付拖欠的物业费4378元。

【说法】

3种拒绝支付物业费的理由，法律这样规定

现实生活中，很多业主认为物业公司没有提供“满意”的服务，便拒绝支付物业费。在司法实践中，遇到这些情况，法院会如何处理？

情况1：房子尚未入住，可不支付物业费？

法官说法：小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当支付相应物业费。《民法典》第九百四十四条第一款明确，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

情况2：房屋漏水，可不支付物业费？

法官说法：一般而言，开发商对房屋外墙或者楼顶的防水质保期是5年。如在质保期内主体结构开裂、外墙或楼顶出现漏水，不存在业主自身或其他业主装修过程导致上述问题发生的情况下，开发商是责任主体。业主应当就此向开发商主张，物业公司对此不承担责任，仅有协助维修义务。

当出现类似问题后，业主应主动或通过小区业主委员会与物业公司积极沟通，对于处在保修期内的房屋，可以要求开发商进行整改;已过保修期的可以向物业公司反映情况，并由物业公司向房管部门提出维修基金使用申请;如确因服务原因致其人身财物受损，其可另行诉讼主张权利，但不能简单以拒绝支付物业费的方式维权。

情况3：物业公司提供服务“不满意”，可不支付物业费？

法官说法：需要具体情况具体分析。因物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，业主若认为物业公司提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费，比如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等情况，这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒绝支付物业费。

但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免;因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。

此外，中原区法院法官提醒，物业公司在为业主服务的过程中，要进一步规范管理，及时准确地公开服务范围及收费标准，多与业主进行沟通，充分听取业主意见，主动接受业主监督，努力提升业主的服务体验。业主在享受物业服务的同时，应及时支付物业费。如果存在物业公司违约情形，应通过合法途径维权，不可简单粗暴地以拒绝支付物业费等方式来处理。