郑东"地王窝"1元/㎡住宅地块重新挂牌 市场风向标指向哪里
曾经于今年年初闹得沸沸扬扬的“1元/㎡”报价，让郑州土地拍卖规则备受尴尬。如今，这四宗住宅地块改头换面，重新挂牌。其中还有两宗位于北龙湖“地王窝”附近的地块，它们曾两次挂牌，见证了郑州去年下半年以来的几乎整个市场起伏，但最终都未能顺利拍卖。
文/河南商报首席记者 邓飞
看点01
郑州四宗住宅地块“重出江湖”， 曾成功报价“1元/㎡”
今年上半年以来，郑州土地市场颇为平静，出让地块也多以起始价成交。这和去年的土地高温相比，反差较大。不过，也正是在去年下半年“闪亮”登场的郑州北龙湖15号、16号地，在经历了紧急叫停、修规、报价无效等连续三次坎坷经历后，如今，在不温不火的房地产市场环境下，它们再次挂牌。
5月29日，郑州市国有建设用地使用权网上交易系统挂出了郑国土资交易告字〔2017〕21号文件，一次性对四宗70年产权的住宅用地进行招拍挂。
这在平静的市场中显得非常扎眼。更为引人关注的是，这四宗土地不是新增土地，而是今年年初在竞拍过程中以“1元/㎡”、低于成本价的综合房价，“成功”拿下的风口地块。后来，其因“报价异常”而被暂停出让。
河南商报记者了解到，它们分别是位于郑东新区北龙湖区域朝阳路南、众意路东郑政东出〔2016〕15号和朝阳路北、众意路东的郑政东出〔2016〕16号，龙子湖区域的郑政东出〔2016〕18号以及中牟县白沙区域的牟政出〔2016〕198号。
在最新的出让公告中，它们以新面目出现，分别为郑政东出〔2017〕5号(网)、郑政东出〔2017〕6号(网)、郑政东出〔2017〕7号(网)和牟政出〔2016〕198号(网)。总出让起始价价款达到45.8亿元。
看点02
熔断后，竞房价须高于房屋成本指导价
根据出让公告，本批次四宗土地正式出让时间为6月30日9:00-9:45。与以往拍卖文件相比，一个明显的变化是，除了限定熔断地价外，还对房屋成本标明了指导价。
以位于北龙湖的郑政东出〔2017〕5号(网)为例，在土地竞拍熔断后竞房价环节，竞拍者给出的价格必须高于房屋成本指导价28000元/平方米、低于最高限价32000元/平方米才算有效。上述龙子湖地块和白沙地块的竞房价范围分别是12000元/平方米 ~ 15500元/平方米、8500元/平方米 ~12000元/平方米。
上述四宗土地在上次竞拍过程中，出现过低于成本价，甚至1元/㎡、0元/㎡竞综合房价的尴尬局面。本次新公告将具体的成本指导价明确列入其中，以防此类“恶性竞争”再度发生。
看点03
参加土地竞拍需要持A类复垦券才有资格
从去年年底开始，河南推行宅基地复垦券交易政策，即参加土地拍卖需购买符合条件的城乡建设用地增减挂钩节余指标。
本次推出的四宗土地也不例外。比如郑政东出〔2017〕5号(网)，该宗地需使用复垦券A券面积60.735 亩，竞买人需持有不少于复垦券A券面积30.3675亩可参与竞拍。土地竞拍结束后，竞得人及时到郑州市国土资源局挂钩办核销复垦券面积，复垦券不足的竞得人需按每亩30万元补齐复垦券。
看点04
利润空间压缩，谁会碰这些地块？
市场过热时为了避风头，紧急躲了起来;等过了风头，又面临地价熔断机制的约束;正式竞拍时挑战拍卖规则，如今再次挂牌，最低房屋指导价、最高限价卡紧了利润空间。
这次复出的北龙湖两宗土地尤为引人注目。
郑州某房企一位品牌负责人向河南商报记者分析称，北龙湖的土地多半都是焦点地块，东区土地稀缺，谁能在东区拿到优质地块，那不仅是企业实力的象征，还能获得高溢价，以及其他附加价值。
“土地能否顺利拍卖，卖多高的价钱，其结果直接影响购房者对市场的判断和信心。以前是，现在也是。对拿地企业而言，是在赌未来。”上述人士说。
不过，业界还有一种不同的看法是，当前限购、限贷、限价、限售的大环境下，极度压缩的盈利空间让企业很难通过正常的营销途径来生存。另外，按照公告内容，今年拿地，明年必须开发，一到两年的开发周期结束后，市场将如何变化，考验企业的预判能力。
所以，问题来了，谁会去竞拍这些“烫手”的地块?会有多少企业去拼抢?北龙湖土地市场能否回归理性?
延伸阅读
命途多舛的北龙湖15号和16号地
这两块地本定于2016年9月27日首次公开拍卖，起始单价分别为1565万元/亩和1568万元/亩。由于当时土地价格上涨迅速，业内预测，或会同时再出两地王。但结果并非如此。2016年9月14日，外来企业阳光城集团经过11小时636轮的拼抢，摘得经开区总价最高地块。北龙湖这两块地被紧急叫停。
随后进入10月份，由于房地产市场过热，郑州便重启限购政策。在经历了一系列的限购、限贷升级后，12月24日上午，郑东15号地、16号地发布“复出”公告，定于2017年1月22日出让。除了新增加熔断价、最高限价外，两块地的挂牌起始价都有略有提高：其中15号地从137700万元增至139000万元，增加了1300万元;16号地从145800万元增至147000万元，增加了1200万元。
另外，此次竞买保证金需要缴纳挂牌起始价的全款。即当初15号地竞买保证金只需缴纳68900万元，如今需要缴纳139000万元;16号地当初只需缴纳72900万元，如今需要缴纳147000万元。
到了竞拍当天，也就是2017年1月22日重新拍卖，结果又让人大跌眼镜：15号地竞综合房价期间竞出现了1元/㎡的综合报价，且竞得成功。16号地得主以竞得综合房价只比楼面地价高1999元/㎡的价格竞得此宗地。同样当天出让的牟政出198号地块也是以1元房价竞得，18号地块竞价过程出现0元/㎡报价。
随后，这些地块被暂停出让，后被宣布竞拍无效，郑州的土地竞拍规则也对此进行完善，追加了竞综合房价最低报价的补充说明。
如今，郑州房地产市场有所降温，本次土地拍卖命运又将如何呢?
来源：河南商报微信公号“投牌”
【责任编辑：张怡 】
