安阳市农村居民到城镇购房意愿调查报告

近年来，城市居民购房热情明显下降，安阳市房地产市场出现降温。安阳房地产业的出路在哪里？农民尤其是城郊农民会不会成为现在或未来城镇房地产的购买力量？为了解农村居民购房意愿及制约因素，安阳市统计局于8月份开展了农民到城镇购房意愿调查，并对调查数据进行整理、测算、分析，形成本报告。

一、农民到城镇购房意愿调查方案

1、调查范围

本次调查范围为安阳县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区等五个县（市、区）的农民。

2、调查对象

      调查对象分两类，一类是农村常住居民，另一类是进城务工的农民。

3、调查问卷

共设计有8个主体问题，主要是围绕农民的购房意愿和各类影响因素展开调查。

4、调查方式

      调查模式采取电话访问的方式。

二、调查结果

      本次调查共成功完成了373份调查问卷，其中农村常住居民191份，进城务工人员182份。

      （一）农民到城镇购房的总体意愿不强烈

受访的373位调查对象中，表示愿意到城市购房的有100  位，占全部受访者的26.8%，有27.1%的受访者表示条件合适的情况下愿意到城镇买房，其余46.1%的受访者明确表示不愿意到城镇买房。

（二）两类调查对象在城镇购房的意愿程度差别不大

受访的191位农村常住居民中，愿意到城镇买房的占26.2%，182位进城务工人员中愿意买房的占27.1%，其他的人都表示不愿意买房或适当的时候再考虑到城镇买房。结果显示，不论是长期在农村居住还是外出务工人员，他们到城镇购房的意愿程度差别不大。

（三）年龄越大，购房意愿越低

从调查数据分析，受访者的购房意愿与年龄有明显的相差性。受访者中30岁以下的有54人，其中愿意在城镇买房的占33.3%，在各年龄段中是比重最高的，高于调查平均水平（全部受访者中选择“愿意购房”的比重是26.8%），其原因主要是年轻人对城市生活方式的认同感高，接受力强，比年龄大的人更向往城市的生活，另外父辈也为他们积攒了一定的经济基础，因此他们的意愿最强烈；31-40岁的人群中，选择“愿意”的比重有所降低，占27.7%；41-50岁的人群中，选择“愿意”的比重更低，占23.1%；51-60岁这个阶段的人群的比较特殊，选择“愿意”的比重不但没有降低，反而是上升的，占该年龄段总人数的30%，究其原因，该年龄段人群的子女正处于婚嫁年龄，现在城里有房成了一些农村年轻人结婚的门槛，再加上在农村建一所象样的房子，成本也较高，因此有的人表示愿意为子女结婚在城镇买房；反之，60岁以上的人愿意到城镇买房的最少，只占18.5%。

（详见下表）

各年龄阶段受访者到城镇买房意愿比重

（四）愿意买房者的购房要求

愿意到城镇买房的受访者，具体买房意愿及要求有以下几个方面：

1、 面积方面

      愿意购买面积在121-143平方米的人最多，占42%；其次是90-120平方米的，占29%；愿意购买面积144平方米以上的占23%，愿意购买90平方米以下的人最少，只有6%。农民还是愿意住宽敞的房子，但面积越大，价格越高，因此折中考虑，选择121-143平方米的受访者最多也是比较合理的，而90平方米以下的小户型大部人都难以接受。

2 、价格方面

在“您能承受的购买房屋的费用”选项中，选择20-30万元的人最多，占45%，其次是31-40万元，占25%，这两部分占到70%；能够承受40万元以上购房费用的占16%，表示只能接受20万元以下费用的人最少，占14%。农民在接受访问时还是比较客观的，对费用的要求并不是一味求低，他们通过衡量房地产市场和自身的经济条件，尽量做出理性选择，尽管如此，农民的心理预期与目前安阳房地产市场每平方米三、四千元的价位还是存在较大差距的。根据他们对面积和费用的选择粗略进行对应计算，121-143面积区间对应31-40的购房费用，大部分农民愿意承担的房屋价格每平米在2000元左右。

3 、农民到城镇购房后的希望

愿意到城镇购房的农民表示，到城镇购房居住后，他们有一些希望。有37%的人希望能和城镇居民享受同等的就学机会，29%的人希望和城镇居民享受同等的养老保障，21%的人希望和城镇居民享受同等的就业机会，13%的人希望和城镇居民享受同等的医疗保障。可以看出来，虽然愿意到城镇买房生活，但农民还有很多切实的后顾之忧。

三、影响受访者购房意愿的各类因素

1、愿意购房者的趋动因素

教育需求是影响农民购房意愿的最主要因素。在对26.8%愿意购房者的因素调查中，“您愿意购买房屋的理由”（该题是多选题，有6个选项）一题选择率最高的是“为了子女就学”，占到60%；其次是“看好城镇的发展”，占36%；选择“适应了城镇生活”的占21%，“为了子女就业”的占18%；“有较好的职业”的占13%；有3%的人选择了“有较高收入”。（详见下表）

      2 、不愿意购房者的制约因素

      46.1%的受访者明确表示不愿意到城镇买房，通过访问，我们了解到其制约因素主要有以下几个方面：

有58.7%的人表示，“已经习惯了现有的农村生活方式”。许多农民习惯了农村传统的生产生活方式，有故土难离的情结。还有受访者表示，他们目前居住地离城镇不算太远，交通也还方便，自家盖的新房宽敞舒适，成本也低，不比城镇差，没必要到城镇当房奴。

另有55.8%的人选择了“房价太高，买不起房”；这是制约大部分人买房意愿的重要的刚性因素。很多农民表示其实想到城镇买房居住，但高启的房价让他们的梦想可望不可及，难以实现。这类人与上面一类人的不同之处在于，前者有一定的到城镇买房的能力，但不想买，这类人是想到城镇买房，但没有经济能力。

除以上两个主要制约因素外，“生活成本太高”、“工作不稳定”两项因素的选择比重差不多，分别是12.2%和10.5%；选择“老人无法照料”、“家属和子女无法安置”的比重分别占7%和2.3%。这些因素显示，有的农民对进城生活的不稳定性比较担心，不敢到城镇买房。

      3 、将来可能购房者等待的条件因素

受访者中，除明确表示“愿意”或“不愿意”到城镇买房的人外，还有相当一部分人表示“条件合适愿意买房”，这部分人占27.1%。在问到他们所等待的合适的条件主要有哪些时，有高达85.1%人的毫不犹豫地选择了“有较高的收入”，另有15.8%的人选择了“有稳定的职业”，还有少部分人表示等未来看孩子的发展情况再决定；在问到其他方面的因素，比如土地的承包权、离乡后土地如何补偿等问题，受访者表示这些并不重要，不是他们考虑买房与否的主要因素。大部分人认为在城镇买房居住，还要考虑经济条件和进城后的生活质量，等有了较高的收入，生活切实有了保障，才考虑买房。

      四、调查中得到的启示

      1 、农民进城购房多为刚性需求，并且可能会对房地产低端项目产生一定的推动作用

虽然调查结果显示，农民到城镇购房的意愿还不够强烈，但是这部分意愿基本都是刚性需求，大部分是为了子女就学、学业、婚嫁，不带有投资色彩，对房地产市场的推动作用是良性的。受经济能力的限制，他们选择住房的条件不高，因此可能会消化或支撑一部分低端住宅项目。

      2 、未来进入城镇购房的潜在群体不容忽视

有27.1%的受访者表示将来条件合适，会考虑到城镇买房。这部分人也属于愿意到城镇买房的人群，只是等待的时间可能会较长，很多处于观望阶段，是未来农民进城的潜在群体。他们考虑的重点条件很明确，就是要有较高的收入，有85%的人选择该项条件。安阳市农民收入近年一直保持了两位数的较快的增长速度，2013年安阳市农民人均现金收入达到9669元，2014年将突破一万元；从目前的经济环境及发展趋势看，这种快速增长的态势一定时期内还会保持，农民积累购房资本还是很有希望的。房地产业可以从这个需求角度做好规划，为将来这部分进城农民的住房需求提前做好准备。

3、农民进入城镇生活，会给城镇承载能力带来一定的压力

农民进城买房定居，城镇人口总量增加，对基础建设、公益设施和城镇服务等需要也会同步增加，可能会给城镇带来一定的压力。使城市生活在日常管理、生活秩序方面受到影响。

五、有关建议

      1 、政府部门要积极从政策方面消除农民进城购房的忧虑

一是尽快解除捆绑在户籍上的各类政策，如入学、就业限制；推进农民进城购房的步伐，一些体制必须尽快废止。

其次是各类社会保障要同步跟进，免除农民的后顾之忧，如进城购房居住的农民可以享受城镇居民的社会、医疗服务，不受身份歧视。

2、提升城镇基础设施和公共服务配套设施建设水平，增强城镇承载能力

建设和完善城市基础设施、公益事业服务功能，增强和扩张城市承接和吸纳能力，如供水、供热、供气要提高运行水平；增强城镇文化教育、医疗卫生、社会保障等方面的服务能力，满足不断增加的城镇人口的需求。

3、  尝试开发面向农民的政策性经济适用房

由政府协调，由房产开发商以略高于成本价的保本微利价格向农民出售商品房。在商业贷款方面制定农民购房政策，对有稳定收入来源、个人资信情况良好、具有还贷能力的农民进城购买商品房贷款给予支持。