郑州火车站服装商圈生存录：银基、世贸等8家市场租金谁高谁低？
郑州火车站商圈的一些老牌服装批发市场的生意都十分火爆，基本没有空铺
河南商报记者 唐韬/摄
河南商报记者 李兴佳 实习生 张贺明
30多年前，敦睦路支起第一根竹竿叫卖衣服，郑州火车站服装商圈的财富大门轰然开启。
如今，这块两平方公里的土地上，集中了近3万商户，每年销往全国各地的服装高达10亿件，日均营业额3.3亿元。当初那一群在火车站讨生活的下海者可能没想到，他们开创了怎样的一个服装商贸大时代。
时移世易。当下的火车站服装商圈，一铺还能否养三代?曾经的辉煌还能否盛得下这一代的阴凉?
【商户故事】
有人称生意上涨15%
有人称下降三分之一
一面海水，一面火焰，郑州火车站服装商圈正迎来两极化评价。
锦荣商贸城商户陈海红用17年创立了“含笑”女装品牌，做到了如今年销售额2000万元。
同市场负一楼的李俊鹏，做牛仔女裤11年，他称年销售量增长率为15%。4年前，他从实体批发转做网络批发，转型阵痛期让他异常痛苦，高峰时库存达到8万件，他熬了整整一年。他给出的去年销售量是30万件。
另外的一些商户则吐槽生意每况愈下。
“搬家后销售额下降了三分之一，这两年库存便宜卖也清理不完，只能赔本甩卖。7月份能休息20多天。做服装的人越来越多，他们刚开业，为了生存，不挣钱也卖，商圈已经严重饱和，这个冲击比电商都大。我们能按时交房租、给厂家结款，能维持着运转就不错了。”欢乐湖童装购物中心商户吕静说。
一个说自己年销量增长15%，一个说下降三分之一，谁在说谎?事实上，他们都在表述各自的真实故事。郑州火车站服装商圈进入前所未有的成熟期和饱和期。一部分商户完成了财富蝶变，并且依然牢牢掌握着财富话语权，在他们看来，商圈辉煌不曾掉落;另一部分商户，艰难地挣扎在生死线上，他们对商圈信心不足却又心存希冀，不愿轻易离场。
【空铺情况】
几家老市场近乎满铺
“一铺养三代”是过去时，但火车站服装商圈老市场依然保持着近乎满铺状态，个别黄金位置甚至一铺难求。
“火车站服装商圈空铺是市场方主动调整产生的少量临时性空铺，不会出现大面积空铺。强势业态租金甚至会涨，出现过一个女装店8个人争抢的例子。老市场一楼几乎没空铺，出来一个就被抢走。”业内人士告诉河南商报记者。
“锦荣商贸城商铺多为自营，不卖产权，也不会轻易大规模调整，避免动迁给商户带来损失。锦荣的商户有很大的自主权，和市场方利益捆绑在一起，市场做大后，商户也有利益，忠诚度不用怀疑。”锦荣商贸城市场运营方李文超称，截至年前，锦荣空铺率为零，现在仅有不到300平方米的空铺，而且是市场主动调整带来的间歇性空铺。
老市场以银基广场为抽样代表。一楼673个铺位，空铺仅有约10家(不包含橱窗出租)，空铺率仅为1.4%。二楼396个铺位，办公室称，“通过公司招租的空铺只有两个，不包括一些业主自有产权招租的。”三楼未见有空铺。
新市场以大观国贸为抽样代表。一楼A座，116家商铺中，挂出“出租转让”牌以及在装修改造的商铺数量为23家，占比为20%(此非空铺率)。不过，大观开业时间仅有半年多，需要培育期，与存在了二十多年的老市场不能相提并论。
【租金调查】
新市场开业后
周边市场租金微降
河南商报记者以一楼为同一参考标准，对几家市场的大致平均租金水平进行了走访调查。
“有了大观国贸之后，大家都吃不饱。”业内人士分析，“去年欢乐湖、大观国贸、钱塘衣城开业后，对周边市场有威胁，租金都有微降。”
以世贸购物中心5楼童装区为例，往年一平方米月租金240~280元，去年降至180元(一般位置)。
不过，很快周边市场度过了适应期。
“女装以银基、锦荣、世贸为首，租金差距不大。这就像三个连着的水壶，三个水壶的水位是相同的，这是市场充分竞争的自然结果。”上述人士称。
【 商圈印象】
近七成商户认为商圈饱和
李文超的一个直观感觉是，以前各行业的人都有转做服装的，现在却有服装从业者陆续离开，商圈处于青黄不接状态。
近期，锦荣商贸城东区新进了三十多家商户。他分析后发现，这群商户有以下几个来源：原先的营业员直接做老板的、服装老板的亲戚来开店的、服装加工厂自己开店的、市场的长期租房客。“不再是以前其他行业转来做服装的了。这意味着商圈净流入商户不多，新开的市场不够瓜分商户。”
有人士描述，大观国贸曾专门在北京设立办事处招商，但因为服装商区域性概念较重，孩子家人都在北京，商户安土重迁。即便存在开拓省市市场的大品牌，数量也有限。
也有人士称，银基广场一楼部分区域改造，要求入驻商户三年租金一次性交清(一年约48万元)，“吸引的是外来户，比如广州、杭州想深入二级批发市场的商户”。
在关于商圈印象的问卷调查中，商户吐槽最多的是竞争者太多、商圈饱和(68.89%)，其次才是租金太高(53.33%)。
8家服装批发市场 大致租金水平
银基广场
以15~20平方米主力店为例，年租金45万~50万元(大通道位置)。
世贸购物中心
平均月租金每平方米在1000元左右，高的达到2000元。18平方米主力店，年租金20万~45万元。
锦荣商贸城
西区，以15~20平方米店铺为例，一手房源(公司直租)，年租金10万元左右;二手房源(业主方)，年租金30万~40万元;中区，年租金十七八万元。
天隆服装城
一手房源，月租金每平方米600~1000元;二手房源，月租金每平方米800~1200元。
大观国贸
缴纳3万~5万元订金，月租金每平方米600~800元(前期因为市场培育，租金免费)。
钱塘衣城
以15平方米主力店为例，一手房源，月租金每平方米400~600元(出售十年使用权50万元);二手房源，一年租金15万~18万元。
恒泰童装市场
一手房源(较少)，月租金每平方米600元;二手房源，月租金每平方米700~1000元。
欢乐湖童装购物中心
以20~30平方米主力店为例，月租金每平方米300元。
(以上数据根据走访调查得出，以各个市场一楼为参考)
【责任编辑：张怡 】
