地下车位该归业主还是开发商？郑州一小区“地下车位权属案”二审再辩

来源: www.henan100.com

小区的地下车位，到底是属于开发商还是全体业主所有? 很多小区居民都有着这样的疑问。

而在郑州，恒通新城小区的业主们，甚至用行动来解决这种疑问。小区居民曾从开发商手中拿回了375个停车位和16个车库，但是却被开发商(郑州恒通置业有限公司)诉至法庭。

一审败诉后，恒通新城小区的业主仍未气馁，搜集证据，提起上诉，在12月5日这天，该小区业主、物业公司一起与开发商在法庭上再次展开争辩。

参与业主合影

事件

业委会“拿回”小区300多个车位

被开发商起诉

据郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会主任梁芳静介绍，按照规划，该小区应规划1120个停车位，其中包括185个地上停车位，935个地下停车位。“小区目前实际建设的停车位跟规划严重不符，仅有785个地下停车位，地上停车位为0个。”

而且，当业主们购买了停车位之后，发现一个问题，他们仅有一个收据或《地下车库使用权转让合同》，并没有地下车位的产权证。

梁芳静称，他们了解到，像这样没有产权的地下停车位应该属于全体业主所有。于是，2017年6月，该小区业委会和新招标的物业公司(深圳市恒博物业管理有限公司郑州分公司)将开发商还没有销售出去的300多个车位拿回。

但是，开发商以“合谋侵占”地下停车位为由，将深圳市恒博物业管理有限公司郑州分公司、深圳市恒博物业管理有限公司、郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会告上法庭。

9月，来自郑州高新技术产业开发区人民法院的民事判决书显示，要求三被告立即停止侵权，返还约12万元停车位使用费。

上诉状

10月，业主不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院，要求撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。

争论

地下停车位，到底姓甚名谁?

在12月5日这天，郑州雨雪纷纷，二审开庭，最后以休庭结束，并未当庭宣判。因该案件关系重大，引起了郑州市多个小区的关注，据梁芳静主任介绍，40多家成立过业委会的小区、20多家未成立业委会的小区均派出代表参加，现场将近300多人。双方就很多问题展开了辩论。

1

开发商是否取得地下停车位的产权?

业主们认为，要弄清地下车位到底归谁，首先要确定，开发商是否办理了产权证。“如果开发商单独办理了产权证，那就归开发商，若没有的话，就归全体业主所有。”

恒通新城业委会代理律师、河南春屹律师事务所律师李全永认为，从法理以及法律规定来说，涉案地下车位依法属于恒通新城小区业主所有。

他称，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条规定，不动产物权需要依法进行不动产登记，取得不动产登记证书，以此证明所有权人取得不动产的所有权，但是在此案中，开发商始终未提供相应的权属证明。

开发商代理律师则称，恒通公司与全体业主在《商品房买卖合同》中已明确约定，对于地下车位的所有权问题，不存在纠纷。

记者从一审判决书中了解到，在《商品房买卖合同》的《合同补充协议》中第十一条约定，小区内的会所、商业配套用房、幼儿园、地下车库或车位、地面停车位、地下室、服务设施及“四个一”用房和其他未计入公用分摊建筑面积的建筑设施所有权归出卖人(开发商)所有。

对此，恒通新城业委会代理律师李全永认为，涉案地下车位不能通过约定来认定开发商享有所有权。他称，首先，不动产物权的归属不能通过约定即解决其所有权。其次，房屋买卖双方在签订《合同补充协议》时处于不平等的地位，该补充协议是开发商拟定的格式合同，是排除购房者权利的协议，存在合同欺诈。

2

涉案地下停车位是开发商专有部分还是全体业主的共有部分?

业主们认为，弄清涉案地下停车位是属于开发商专有部分还是业主共有部分，也很重要。

恒通新城业委会代理律师李全永认为，从建筑物区分所有权的角度看，建筑物区分所有权分为专有部分和共有部分，本案地下车位是否具备建筑物区分所有权中的专有部分产权，是本案的关键所在，在开发商没有证据证明涉案车位属于专有部分产权的情况下，其不能对此享有所有权。

他称，据《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条也规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。没有产权的地下车位应当属于小区共用设施。

3

此案所涉地下车位是否属于人防工程?

开发商代理律师称，经中牟县人民防空办公室的审批，开发商于2011年9月份缴纳了防空地下室易地建设保证金50万元，于2013年5月份缴纳防空地下室易地建设费930多万元，两次共计缴纳980多万元。所以，该小区地下室并不属于人防工程。

据了解，防空地下室易地建设费是指建设单位因地质、结构等原因无法同步配套修建防空地下室，必须依法向人防部门交纳建设规定面积的防空地室下所需的工程费用。

恒通新城业委会代理律师李全永认为，根据《人民防空法》规定，人防工程采取“三同时”原则，即同时规划、同时设计、同时建设。恒通新城小区于2011年开建，于2013年竣工验收，开发商提交的易地建设费票据，是2013年开具，且开发商也并未提供该小区不符合建设人防工程的主管部门的审批文件。

业主认为，如果该小区地下室属于人防工程，那么，人防工程的所有权归国家享有，开发商将无权出售作为国家财产的人防工程。而李全永律师认为，业主是该小区物权的最终投资者，其相关权益也应当由小区业主所有。

4

涉案地下车位是否计入公摊，是否计入小区的建设成本?

业主们认为，要判断地下车位归谁所有，还应该弄清楚，地下车位是否纳入了小区的建设成本。“如果已经纳入，那么我们在买房子时，已经将成本分摊了，地下停车位就属于小区的配套设施，该归全体业主所有。”

开发商代理律师称，根据开发商提供的建设工程规划许可证，建设工程(建筑)规划许可证附件、建设工程施工合同及付款凭据，充分证明地下车位是经过规划主管部门规划许可的，地下车库是开发商投资兴建的。根据开发商提供的房屋建筑面积测绘成果书、商品房买卖合同，充分证明地下车库的所有权应归开发商所有。他还介绍，恒通新城小区的地下室(包括地下车位和车库)没有计入公摊，也没有计入小区建设成本。

对此，恒通新城业委会代理律师李全永认为，开发商所提交的证据是证明地下车位由其出资所建，但出资建设并非是其享有所有权的依据。

李全永律师称，根据规划许可证显示，其建设规模包含地上地下，投资总额为4.3亿元。他认为，开发商对恒通新城小区的投资是整体的，并未区分地上、地下抑或是人防工程。所以，开发商所提供的证据不能证明涉案地下车位是其单独立项、单独报批、单独核算。

李全永律师认为，开发商所开发的整个小区的应纳税款，是查明此案的关键，能反映其对整个小区的投资成本，也能查明涉案车位是否计入整个小区的建设成本。他认为，调取此证据，有很大的必要性。

来源：河南商报