公共收益该不该用于续缴维修资金?

10.06.2020 20:24

本文来源: 河南一百度

6月5日，报社启动“关注房子养老钱”系列报道，引发社会关注，“维修资金续缴难”成为群众热议话题。和人退休后一样，房子“老了”也需要“养老钱”，这就是房屋专项维修资金。然而随着时间推移，房子逐步老化，维修资金使用次数会慢慢增加，“养老钱”也会随之减少，甚至花完。要想防止“养老钱”不够给房子“看病”，及时续缴维修资金，保障房子有充足的“养老钱”成为关键。

6月9日记者获悉，郑州东区福泽门小区将2019年度公共收益结余的5万元存入物业维修基金，解决了续存难得问题，属全省首例。公共收益到底该不该用于续缴维修资金?续存维修资金有没有优惠政策?记者进行了调查。

5万元小区公共收益续缴维修资金引热议

“我们小区已交付超过10年，各种设备年久失修，之前升级监控设备、绿化施工都用的是公共收益，没有动用维修资金，但是外墙脱落维修、电梯维修，按照法律规定动用了部分维修资金。”6月9日，郑州东区福泽门小区业委会主任范长江告诉记者，“但是总不能光出不进，不然维修资金早晚会花完，到时候房子出现问题了从哪筹钱去?”

刚刚通过的民法典规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《河南省物业管理条例》、《郑州市房屋专项维修资金管理办法》也明确规定，小区公共收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，或者经过业主大会表决用于其他方面。

基于此，今年年初，经该小区第一届业委会全体成员讨论决定，将2019年度小区公共收益节余部分的5万元存入维修基金管理中心。“其实这也是为了保持小区房屋后期维修所用的维修基金的充足状态，避免物业公司因为维修基金不足撤场，留下一个烂危小区，给业主带来更大的不便，才提前把公共收益补充维修基金，用于后期房屋和设备的维修和维护。”该小区业委会副主任周志强说。

“现在很多小区的业主连公共收益都收不回来，长期被物业公司侵占，而我们小区在业委会的带领下，成功把公共收益收回，这已经很不错了。2018年春节时，剩余的公共收益还给我们每家发了红包呢。”小区业主张先生说，“这次业委会把剩余的公共收益补充到维修资金账户上，业主们大部分都赞同，也能想得明白，这也是为了让小区的后期维修维护有个保障嘛。”

“事实上，2018年我们把公共收益的结余部分，给业主发成了红包，也引起了一些外界的争议。”范长江说，“我们认为目前业主委员会还不成熟，公共收益到底该用在哪，大家都在讨论，用在补充维修基金，在多方监督管理使用或许更好，也算是一种探索吧。”

范长江认为，无论哪种做法应保证依法依规、公开透明，保证小区的可持续发展，最终实现共治共建。

用公共收益续缴维系资金属河南首例

“福泽门小区把公共收益续缴到维修资金账户上，这在郑州还是第一例，在全省也应该是首例。保证了业主公共资金不被乱用，实际上维护的还是广大业主的权益。”郑州市物业维修基金管理中心副主任范新生告诉记者，按照相关制度规定，业主账户资金余额不足首期交存额30%的需要续交维修资金，但目前续缴维修资金的小区很少，而这其中大多数的小区都有业委会，“有业委会的小区在管理的科学性、规范性方面，比没有业委会的小区强的太多。”

该中心法规监察科董科峰在受访时表示，小区公共收益要本着“取之于民，用之于民”的原则。按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第十七条第二款：利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，应当主要用于补充房屋专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。“法条中用了‘应当’这个字眼，也说明将公共收益补充维修资金是一种法定义务。”董科峰说，对于福泽门小区业委会的做法，维修资金管理机构对此持欢迎态度。

“说明广大业主对维修资金政府代管模式给予了信任和肯定。除此之外，将公共收益转为维修资金，也有保值增值的作用。”董科峰称，目前，郑州市业主大会和业委会制还处在初级发展阶段，大多数小区业委会运作还不够成熟，公共收益管理和使用的内部监管体制还不够完善，而选择将公共收益作为维修资金交给政府进行代管，会避免一些风险。“当然，交政府代管不是目的，还要在维修资金管理机构监督和指导下，把资金合理使用到共用部位和共用设施设备的维修上。”

维修基金在初次缴纳时，是根据每户一平方米35元(不带电梯)或一平方米65元(带电梯)的标准，由开发企业向购房人代收后，存入维修基金管理中心。在使用时，系统根据具体报修的设施设备所对应的相关业主范围，提取相应房屋分户账中的维修基金。而此次福泽门小区存入的5万元属于福泽门全体业主所有，要按建筑面积比例拆分存入到小区所有房屋分户账，存入后账户余额会增加，和首期维修资金并无区别，在使用时，再根据具体分摊范围内的房屋建筑面积比例提取。

老旧小区补建、续缴维修资金可适当降低标准

目前郑州老旧小区改造工程正在如火如荼地进行，但改造范围是在2002年以前建成并投入使用的的小区，而郑州在2001年6月才实施缴存维修资金政策，也就是说，在老旧小区改造方面，大部分小区是没有建立维修资金的。

政府投入大量资金对老旧小区进行改造，如果没有维修资金作为保障，那么“保障改造成果长效久治”就成为一句空话。因此，今年初，郑州市在老旧小区综合改造中推广“承诺拆除各类违建、承诺交纳维修资金、承诺交纳物业服务费用”的“三承诺”机制。

“目前我们正在积极的推进这项政策的落实。”范新生告诉记者，郑州市物业维修基金管理中心将依据各区纳入改造计划的老旧小区房屋信息清单，对照产权交易系统和维修资金管理系统查询确定应当补建或续筹维修资金的房屋清单，建立需补建或续筹维修资金小区的楼盘表，并将详细信息反馈给各区。

各区依据反馈的信息制定维修资金补建或续筹方案，方案中应当明确缴纳维修资金的标准和方式。有没有优惠政策?范新生透露，“为推动老旧小区补建维修资金，经研究在缴纳标准上可以适当降低。无电梯房屋缴纳的标准可以按不低于21元/㎡，有电梯房屋缴纳标准可以按不低于39元/㎡执行。另外，缴纳的方式可以一次性足额交齐，也可以在1年内分3次交齐。同时，积极鼓励利用小区公共收益补充维修资金。”

补建或续筹维修资金的方案确定后，中心可以配合各区到应当补建或续筹维修资金的小区开展政策宣传，让业主充分了解建立维修资金制度的重要意义，促使业主积极缴纳维修资金。并且可以约定时间到小区提供现场收缴服务。

【链接】房管局维修资金办事窗口地址

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(4)郑州市住房保障和房地产管理局直属分局办事大厅三楼5号维修资金窗口

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