在郑州市中心买一套40m²老房 会赔还是会赚?
土豪选择郊区大别墅，中产驻扎新区大平层，而刚需的我们，从未放弃睡在市中心的决心。于是我们挤在城市中心的“老破小”里，幸福地喊着“休想骗我出三环”的口号!
但就在“休骗三”口号响彻云霄同时，有人不屑的对你说：买房莫买老破小，出手老破小的你是不是傻?
关于老破小的争议很多，但他依然畅销的厉害，刚需、投资都瞄上了市中心这套胜负难分的老房子，那么买一套市中心的老破小，会亏得跳楼，还是赚的发慌?
何谓老破小?
老破小——既老又破还小。
一般来说，老破小专指主城区内80、90年代的老房子，面积在40㎡—60㎡左右，多半为房改房、安置房等，也存在商品房，没电梯，少物业。但同时，大多数老破小处于市中心繁华地段，交通、商业、学区、人流等等都和其所处地段挂钩。这就回到了我们买房最初的话题：地段!地段!还是地段!
所以说买老破小，不要只看“丑陋”的外表，多注意它背后蕴藏的真正价值!
会赔?会赚?
首先要明确的是：老破小抗跌，或者说它跌的可能性很小，毕竟人家处于市中心繁华地段，在防范风险上具有天生优势。但是老破小也不会大涨，市中心发展熟化，房子每年都在折旧，没有大涨的契机。在这样的前提下，谁的老破小可以做到稳重升值有收益，那谁的就能稳赚。
注：接下来我们讨论的老破小，并不是房龄无限制的老，20年左右是极限。过老的房子会出现无法贷款、屋内管道老化且不好配新、无接盘侠等问题。
01
房子面积小，出租收益一般会高
就目前来讲，老破小利益最大化的方式即为出租，而通常情况下，房子面积越小，租售比就会越高。举例说明：
上图为链家网上租房版截图，看这个图之前，明确几点信息：首先这些房子均为北京和平里地段;其次均为一室一厅，最后均为“199X”年老房子。
在有以上前提之后，我们在看图：无论是40㎡、45㎡还是38㎡的房子，一室一厅的租金都在5500左右。
要明白：买房的时候按照每平米单价收钱，而租房的时候，租客只会按照一室、二室等情况付租金。那么在租售比=每平米租金/每平米单价的情况下，面积越小的老房子，租金回报率就会越高。
02
具备金融属性的房子要比拆迁更靠谱
许多人买老破小都抱着一个念头：持有几年，成为拆二代!
除非为了公共利益需要，例如修地铁、高架、铁路等，或者郑州市人口流入不在增长，住房需求由增量需求转为存量需求，否则市中心的老房子根本不可能拆。“拆”需要钱，“迁”更需要钱，“建”也是钱!所以老城区只会慢慢修复，不会大拆大建。
同时也要明白，老破小属于保守稳定的投资，涨的可能性也小。只有依靠契机出现：划片为学区房、地铁规划通过的地铁房才会涨。
所以与其坐以待毙等拆迁，不如一开始就选择具备金融属性的房子，例如学区房的价值=居住价值+资产价值+学区价值。相对一般房产，溢出的这部分学区价值，就是收益。
03
追着地段跑，才能越来越值钱
老破小值不值钱?这个问题太抽象，我们将抽象具象化来看：
老房子价值=土地的价值
新房子价值=土地的价值(含未来规划)+房子的价值
所以二手房买卖的过程中，老房子只能靠地段来要价了。只有房子处在越来越值钱的地方，才得以善终。但要注意的是，郑州是一个中心不断迁移的城市，中心由最初二七广场，迁移到后来的紫荆山，现在的郑东新区。
在中心迁移的过程中，房价也在变化，最新的中心最贵，最初的中心最便宜。
这就映照了上面的公式：中心只有一个=中心土地稀缺=中心土地贵=中心的老破小贵。
所以，看下房子是否处在土地越来越值钱的中心位置。当然这个中心可以是一个小中心，例如郑州西郊，中原万达是个中心，花园路附近，国贸和丹尼斯是个中心，这样的老破小才会越来越值钱。
老破小VS新远大，怎么选?
数据显示：2017年1—8月，郑州二手房成交占比49%。且先不说这49%的数据中老破小占到多大的比例，起码对于新远大是一个具有竞争力的对手。
我们不妨先思考一下老破小和新远大的区别在哪里。
老破小优势很明显：面积小总价低，配套成熟，适合刚需，易卖，所见即所得，安全性高，租金高，月供压力相对小，再加上房子一般满五税费低。
新远大的问题就是：要么地段一塌糊涂，要么配套一塌糊涂，要么交房时间一塌糊涂，要么贵的一塌糊涂!总之你买的就是个规划买的就是个未来。未来牛逼了，就不愁接盘侠不愁升值不愁出租。
那么怎么选?没有固定答案，看个人的需求及预算。
1.看需求，买房人有诸多的需求：结婚、上班近、孩子上学、改善居住或者投资保值等等。
在这里重点要说的是，想要投资升值的人，短期投资建议要老破小，但从长期来看，还是选择新远大，面积大会比面积小有优势，况且一个具有发展潜力的新区，会比市中心涨的更快，例如依附郑东的白沙绿博。
2.看预算，贫穷会限制我们的选择能力。
不要认为自己可以选一个房子，就可以终极置业一步到位，工作变化、孩子读书、城市的发展，总会逼着你不停的倒腾房子。毕竟对于刚需来说，先解决有房住的问题，才能进一步解决住好房的问题。
本期话题
在老破小和新远大的选择上，不要附和于每个人“这里太贵”、“那里太亏”的声音，你才是的玩家，出打野还是出魔抗，只有自己知道，所以，按照自己实际的需求来!
最后，你会卖掉/接盘市中心的老破小么?
来源：腾讯房产郑州站
【责任编辑：张怡 】
