仓储资源正从经开区向港区南移

顶端新闻·河南商报首席记者吴军文/图

经开区租仓企业数量是自建仓企业的百倍

2021年1月底，杭州社区团购投资者来郑州找仓库时，地址首选经开区;4月、5月，众多医药公司投资者来郑州找仓库时，首选地也是经开区。

据河南省物流与采购联合会仓储服务专委会统计，截至2020年12月31日，郑州仓储面积超1935万㎡，主要分布在中牟县、新郑市、航空港区、经开区。

其中，经开区仓库月租金最高，达到23元/㎡;其次是航空港区，21元/㎡。

对此，河南省物流与采购联合会仓储服务专委会秘书长李宁称，经开区仓储租金高，是高标仓体量拉上去的。

有数据显示，截至2021年12月，郑州高标仓建成面积将近500万㎡，而经开区就占了80%以上。

物联云仓发布的《2021年第一季度中国物流地产分析报告》显示，郑州高标仓最紧俏的板块是经开区郑州国际物流园区、中牟以及航空港区，仓库平均入驻率超过80%。

中国交通运输协会电商物流产业分会副秘书长贾进克透露，郑州经开区大大小小自建仓库的仓储物流企业有一二百家，租仓的企业更多，有一两万家。

丰树(郑州)物流园8万㎡高标仓全部租给了德邦快递，普洛斯(郑州)物流园仓储全部外租，宝湾(郑州)物流园16万㎡高标仓全部出租，宇培(郑州)物流园15万㎡仓储出租5/6，安得物流8.6万㎡仓储自用2/3、出租1/3……

快递快运企业是租仓的主力军。

中通快递虽然在经开区有自有园区，但中通快运依然在经开区其他园区租有3万㎡仓储。

京东亚洲一号虽然自有仓储高达59万㎡，但仍然在宇培租有冷库;次晨达物流在经开区也租有2.8万㎡仓库。

普货物流也纷纷来经开区租仓库和场地。

方圆物流2014年从南三环迁入经开区后，先是租下场地170亩，今年7月起，又租了50亩地。

鸿泰物流2017年入驻经开区后，先是在经开区九龙镇买下130亩地自建园区，随着公司规模扩大，又租了100多亩。

还有正和物流，2020年9月，从郑东新区白沙镇搬入经开区九龙镇，租下了65亩地，建设仓库和货台。

经开区高标仓市场已趋于稳定，租金不会有太大波动

受新冠肺炎疫情影响，2020年以来，普货物流因货量下降明显，部分物流企业出局，仓储物流园区却几乎没受什么影响。

这有两个原因。一是疫情来袭，催生了新的消费，社区团购企业对高标仓的需求空前高涨，给高标仓物流带来了众多增量客户。二是随着这几年的发展，郑州经开区高标仓市场已趋于稳定。

这个“稳定”也有两方面，一是客户稳定，二是价格稳定。

宝湾物流园华中大区商务部经理彭赟称，作为国内仓储行业头部企业，宝湾2017年在郑州经开区拿下了230亩地，2018年园区开建，2020年11月份交付使用前，有一大部分仓库已经为客户量身定做好了。

而高标仓的租客，租期一般是3~5年;如果有改建冷库的，租期更长，为5~10年;租期最短的社区团购，也得1年起签。

郑州高标仓的租金在2018年之前并不高，每月只有25~28元/㎡，但此后一路高歌猛进，涨至现在的30~33元/㎡。

“目前这个价格趋于稳定，大涨或大降的可能性都很小。”彭赟称，仓储市场只有在快速发展时，租金才会有大的波动。目前经开区高标仓租金已经没有太大波动空间了，降是不可能的，但也不会再大涨了。

经开区已无地可拿，仓储资源正向航空港区南移

之所以说经开区高标仓的租金不会降，是因为经开区已无地可拿。

假如以后经开区再有大体量的高标仓推出，其出处或有两个：一是原来的老旧厂房拆迁，建成高标仓;二是从别的企业手中买地，再建高标仓。

彭赟称，经开区高标仓的建设已在郑州形成一种榜样力量，后入场者都会尽量朝着专业化、标准化的方向靠拢。

而郑州航空港区对经开区高标仓的客户觊觎已久，正虎视眈眈。

眼下，仓储资源正从经开区向航空港区转移。

安得物流河南分公司仓储主任薛海峰分析认为，这有几个原因：一是经开区目前已无地可拿，而航空港区有的是地;二是部分社区团购企业进驻了航空港区，给其他社区团购企业起到了一定引领作用，如在航空港区方圆10公里内，就聚集了菜鸟、盒马鲜生、多多买菜、美团优选、兴盛优选等企业;三是航空港区比经开区选择的空间更大，也更有议价空间。

今年11月29日，顺丰丰泰二期在航空港区刚交付了9.3万㎡高标仓。对此，顺丰速运郑州产业园负责人卢恩称，今年航空港区高标仓新增只有三四十万平方米，明年新增的高标仓将达到100万平方米。而随着韵达在港区拿地278亩、中通拿地350亩(今年“双11”前已交付)、德邦拿地180亩、申通联合菜鸟拿地1000亩，航空港区高标仓资源将很快超过经开区。

但彭赟认为，经开区快递企业、制造企业多，目前的优势还是很明显的，三五年内，航空港区是赶不上经开区的。

薛海峰也认为，经过这几年的发展，经开区的仓储物流园区也在发展变化中。2015年之前，大家可能都以仓+干为主，现在根据客户的需求，已演变成仓+干+配+支线。传统的物流经营，正变成能为客户提供更多样化、更丰富的供应链服务。