河南省住建厅：非恶意欠交物业费的业主 可以参选业委会

  近日，商报连续推出两篇关于小区业委会成立失败的报道，因未按时交物业费导致无法筹建业委会，让一些小区业主颇为苦恼。

而这一规定出自河南省住建厅9月5日印发的《河南省业主大会和业主委员会指导规则》(下简称《规则》)，郑州一些办事处在具体实施时称：未按时交物业费就没资格，这是规定。对此，省住建厅在接受河南商报记者采访时回应称：将对全省街道办事处进行业务培训，对政策达成统一理解，推动小区业委会成立。

回顾 被“按时交物业费”卡着，成立业委会太难

11月22日，商报报道了郑州市一小区成立业委会失败一事。因为不符合“按时交纳物业费”的条件，报名参加首次业主大会筹备组的业主被认定不合格，筹建业委会的工作也只能告停。29日，《河南商报》又报道了郑州市瑞隆城小区的类似事件，因为不满足“按时交纳物业费”的条件，小区准备筹备业委会的25名业主，全部不具备入选筹备组的资格。

对于“未按时交物业费，就没资格参选业委会”这一说法，南阳路办事处房管科卫科长称，办事处也是依据河南省住建厅印发的《规则》执行工作。他告诉河南商报记者，若物业服务合同约定了交费时间，在合同有效期内，只要有一次晚于协议中约定的时间交费，就属于未按时，也就没有参选业委会的资格。

回应 拟将对全省街道办事处进行业务培训，推动小区业委会成立

那么，河南省住建厅在《规则》中对筹备组业主代表和业委会成员都作出“按时交纳物业费”的规定，是基于何种考虑?

29日，河南商报记者采访了河南省住建厅房地产市场监管处吴处长。

吴处长称，关于业主义务和业委会成员条件，《规则》中的规定与有关法律法规和要求是一致的。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定，业主委员会成员应当符合“模范履行业主义务”的条件;而在《河南省物业管理条例》第十七条和第二十七条中，也将“按时交纳物业服务费用”作为业主义务和业委会成员的条件予以规定。

问题1 怎么界定“按时交纳物业费”?

吴处长告诉河南商报记者，首先，应按照物业服务合同约定的时间来判断，如果合同里约定了交费时间，那么就按照合同中约定的时间进行交费。

其次，如果在物业服务合同中没有约定交费时间，但是在小区的日常管理中，已经形成了一个约定俗成的时间，就以那个时间为准，“有法定从法定，没法定从约定。”

问题 2 什么是“非恶意欠交物业费”?

吴处长解释，如果未按照合同约定的时间交纳物业服务费用，合同当事双方(物业和业主)无异议的，应当视为当事双方对交费时间不存在异议，或者说当事双方对交费时间约定变更的一种认可。但如果物业服务双方由于物业服务费用交纳时间正在进行诉讼，最终结果以人民法院判定为准。

业主欠交物业费的情况可分两种，一种是非恶意欠交物业费，一种是恶意欠交物业费。

非恶意欠交物业费的情况有很多种，比如出国、出差、工作临时调动等，若业主回来之后把物业费及时补上了，就构不成恶意欠交物业费。“在后期，如果业主想当选业委会成员，需要在小区进行公示情况说明。”业主将情况说明在小区公示后，只要物业公司和已经交纳物业费的业主都无异议，就不影响其参选业委会。

但如果是恶意欠交物业费，便会影响其权利的实施，“例如，不仅自己不交费，还怂恿他人不交费等情况。”

怎么界定“非恶意欠交物业费”和“恶意欠交物业费”，可由法院来界定。

针对目前具体执行部门的遵照执行一刀切，吴处长表示，目前成立业主大会工作已经下放到基层办事处，基层工作人员正在全面学习掌握相关法律法规知识。接下来，河南省住建厅也拟对全省街道办事处进行业务培训，统一政策的执行标准、工作程序和处理方法，推动小区业委会成立。

河南商报记者 陈媛媛