郑州一小区业主投票选出的物业无法入驻，业主和开发商，谁有物业选择权?

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顶端新闻•河南商报记者 郭世杰 文/图

去年10月，郑州富邦铭邸二期业主召开临时业主大会要求解聘原物业公司，经投票表决，解除与原物业公司物业服务协议。

11月30日，东风路街道办事处园田社区发出公告，要求原物业公司60天内撤离该小区。

而原物业公司撤场后，业主却反映称，经业主表决选出的物业迟迟不能入驻，原因是开发商又让其他物业接了手。为何会出现这样的情况，业主和开发商，谁有小区选物业的决定权?

业主解聘原物业后，却被开发商安排新物业入驻

3月30日，富邦铭邸二期小区业主张先生告诉顶端新闻•河南商报记者，去年他们通过社区和办事处召开临时业主大会通过表决，将原来的小区物业物业解聘。解聘之后，他们一直在积极寻找新的物业接手小区的物业服务工作。

在2022年1月，小区开发商之一的河南天运置业公司却安排新物业公司进驻小区。此前，开发商并未与业主进行过协商新物业进驻一事，突然之间新物业直接进驻办公。

“很突然，我们业主在2月就已经选好新的物业公司等待进驻。开发商却突然就让别的物业公司入驻，连公开招标都没有。”业主张女士告诉顶端新闻•河南商报记者。

原本以为通过临时业主大会把以前的物业解聘了，业主可以自己找个物业入驻小区进行物业服务，把之前开发商安装的电梯好好修一修，实在不行业主通过集资更换一下新的电梯。“现在可倒好替别人做嫁衣，那么多努力都白费了。”业主童先生说。

回应：开发商有权决定物业公司选定

4月7日，记者联系到新入驻物业河南宸宇服务有限公司有关负责人，负责人表示，物业公司是看到天运置业公开招标公告，通过竞选中标后才入驻为该小区提供物业服务。去年12月底原来的航天物业已撤离，他们今年1月1日进驻小区。

有业主质疑物业管理人员和工作人员还是原物业人员。对此，该负责人表示，以前的物业管理人员现在没有在这里工作，仅保留4名保洁人员。

开发商为何替业主选物业?选物业时是否与小区业主进行了沟通，是否通过公开招标的方式竞选新的物业? 带着业主们的疑问，顶端新闻•河南商报记者联系到河南天运置业公司资产清查办公室工作人员郑先生。

郑先生表示，前期没有跟业主进行过沟通，并未公开招标，仅联系了几家物业公司进行对比后决定的。同时，由于该小区属于未正式交房，属于前期物业服务，开发商有权决定物业公司选定。

办事处：业主想要选新物业，需先成立业主委员会

顶端新闻•河南商报记者从东风路街道办事处了解到，如果小区业主想让新的物业公司入驻小区提供服务，则需要小区先成立业委会。目前业主聘用的物业公司在竞选流程上存在问题暂时无法进驻，正常情况下选聘过程需要在办事处和社区进行报备，由办事处和社区统一安排公开竞选。

该街道办孟姓工作人员表示，早在去年七八月份，富邦铭邸二期小区业主已经提交申请成为业委会，但因为种种问题并未成立业委会。去年又通过临时业主大会解聘了原来的物业公司，考虑到小区后续物业服务问题，开发商就另找一家物业公司暂时提供物业服务。

区房管局：该小区已具备成立业委会各项条件，可先成立业委会再行选聘物业公司

金水区房管局有关工作人员告诉顶端新闻•河南商报记者，建议小区业主先通过社区或者办事处成立业委会，通过业委会公开招标竞选新的物业公司。虽然小区情况较为复杂，但已具备成立业委会的各项条件。

“根据民法典有关规定，在不成立业委会的前提下，业主是有权利去选聘新的物业公司，为什么一定要成立业委会?” 业主张女士向该工作人员问道。但工作人员依然表示，需要先成立业委会才能选聘新的物业公司。

省住建厅和郑州市房管局的意见

针对该富邦铭邸二期小区业主所反映的问题，顶端新闻•河南商报记者也分别向河南省住建厅和郑州市房管局进行咨询。

省住建厅工作人员表示，如果该小区成业委会确实存在困难，根据民法典的有关规定没有业委会也是可以选聘新物业公司的。在没有业委会的情况下，业主可通过投票选聘新的物业公司。首先要达到全体业主的三分之二的业主参与表决，其次要半数业主投票同意。

“住建厅那边说可以，到了下面又是另一个政策。现在小区业主真的不知道怎么办?因为这个事，小区业主来来回回跑了不知道多少次了!”业主张先生称。

针对张先生的顾虑，郑州市房管局工作人员称，依据《民法典》第九百三十九条的有关规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。如果在不成立业委会的条件下，可以根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第十四条的有关规定，小区业主选聘新的物业公司，需要全体业主同意。

律师：未成立业主委员会，业主可以通过共同表决的方式，选聘和解聘物业服务企业

山东康桥律师事务所李智鹏告诉顶端新闻•河南商报记者，未成立业主委员会，业主可以通过共同表决的方式选聘和解聘物业服务企业。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或其他管理人。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二百八十四条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

根据上述法律规定可知，业主可以通过共同表决的方式选聘、解聘物业服务企业，且表决程序不以是否成立业主委员会为前提。