专家：不太可能出现“七折房贷利率”

　　受访嘉宾：

　　中国农业银行首席经济学家向松祚

　　中国银行国际金融研究所副所长宗良

　　中国民生银行首席研究员温彬

　　采访记者：

　　中国经济网李婧

　　连日来，央行、财政部等多部门连续出台政策，促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是我国的重要产业之一，与上下游产业关联度高，对经济发展带动力强。此次楼市新政影响几何？“房贷七折利率”会否“重出江湖”？就这些问题，中国经济网记者采访了3位知名经济学家。专家认为，这次“金融＋财税”政策组合拳是“稳消费”、促房地产市场平稳健康发展的一剂“良药”。

　　记者：此次楼市新政降低了二套房贷首付比例，投机性交易会不会增多？

　　向松祚：二套房首付比例下调，可能使得部分投资者会对投资房产兴趣增加。但从数据看，房地产市场整体的回报前景并不乐观。投资房地产的收益主要有两方面，一是未来房价上涨，二是先买后租，以租养房。当前，房价逐渐平稳，而租金的收益因素也十分复杂，即便北上广深这样的一线城市，租金收益率也不高，投资性交易动力不足。

　　宗良：当前，不动产统一登记正在推进，市场普遍预期会出台房地产税。在这样的背景之下，购买第二套房大多应是改善性住房需求。

　　温彬：近年来，我国房地产市场发生了深刻变化，不少城市从过去的供不应求向供需平衡转变。如此一来，二套房原来的首付比例就显得过高了。此次将首付比例由60%下调至40%，有利于增加自住型和改善型需求的购房者的购买能力，也有利于在一定程度上防止过度炒作房地产市场。

　　记者：放松房贷后，银行呆坏账会不会增加？

　　温彬：不管是一套房首付30%还是二套房首付40%，都是比较审慎的政策。在国际上，30%、40%首付的房贷资产质量是比较稳健的。

　　向松祚：过去虽然房地产市场经历过很多周期，也经过了很多调整，但住房按揭贷款的坏账率在银行所有贷款类别里是最低的。原因有二，一是政策对房贷首付比例的控制比较恰当，比较谨慎；二是我国消费者对银行按揭负债还款比较在意，刻意通过信贷政策不还款或者恶意拖欠的有，但属极少数。所以，政策的调整不会增加银行的坏账，个人住房按揭贷款依然是优质的。

　　宗良：总体看，银行房贷是质量较好、不良预算较低的贷款。而从国际上看，个人贷款占比在国际银行业中都比中国高，国际上占比达到一半，我国目前只有20%，仍有较大发展空间。

　　记者：如果金融政策对房地产的支持进一步加大，会不会有“房贷七折利率”？

　　温彬：增加个人住房按揭贷款是大多数商业银行今年的策略，但随着投放额度的增加，利率也将有相应的打折，现在市场已经出现9折甚至更低的88折，但是到7折，银行就会出现亏损。因此，“7折利率”不会是常态性的或大面积出现，当然对高端客户和对银行贡献较大的客户可能会差别对待，打折可能会多一些。

　　宗良：当下资金成本高，银行利率要呈现市场化特点，如果利率过低，银行就没有盈利了，亏本赚吆喝，不会太长久。所以，按市场规律办事，才能保证政策有效推进。

　　向松祚：银行对房贷的优惠已经十分充足，还有待市场的进一步消化。可能个别地段和楼盘会有一些低折扣的优惠，但“房贷七折利率”似乎没有必要。

　　记者：由于净利润增速放缓，银行会不会出现刻意压缩房贷额度的情况？

　　宗良：今年1、2月份的房贷量显示，房地产市场的贷款增加了2.1万亿元左右，主要是个人按揭贷款增长。居民改善住房条件，银行应该给予适当支持。

　　温彬：事实上，很多银行都将房贷作为今年一个主要的投向。房贷在银行信贷中是比较安全的，首付至少有30%，所以风险比较低。当前，一些产能过剩行业本身信贷需求不旺盛、信贷风险上升。因此，银行会继续支持个人住房按揭贷款。

　　向松祚：商业银行对个人按揭贷款非常欢迎。银行收入和利润的下调也是正常的，过去几年增长过快，现在银行利润增长变慢是回归常态和正常的增长。但这不会对按揭贷款额度产生影响。

　　记者：有人认为，二套房首付比例降低，但每月还贷额度增大，这项政策利好有限。这是否客观、全面？

　　向松祚：实际上，降低首付比例不意味着必须按照这一比例执行。买房可以一次性付款，也可以首付50%、70%，政策只是给出了最低的界限。至于到底付多少，个人可以根据情况自主选择，商业银行也会自主选择。

　　宗良：这是一个伪命题。首付40%是政策给出的一个选项，只要不低于这个比例，选择的余地还是很大的。如果有能力，一样可以多付首付甚至是全额购房。这样，还款额度增加的担心也就显得多余了。

　　温彬：不能静态看首付比例降低后贷款总额增加，还应看到银行前期下调房贷利率。央行在去年11月和今年2月底连续两次降息，住房公积金利率也降低了。这些政策降低了购房者成本，对刚性需求是有利好的。