疫情影响下的郑州“租赁风波”：房东不减免房租就解约，到底谁违约？

来源: www.henan100.com

最近，郑州市民赵女士遇到了一件烦心事。她的一套房子一年前交给托管公司出租，约定托管期限为2年。近日，托管公司以“众志成城，共抗疫情”为由，提出希望赵女士减免30天房租。赵女士未同意，托管公司随后表示，不减免房租不再勉强，但租客也退租了，不再托管她的房子，提前解约。赵女士认为，托管公司属于违约行为。

受疫情影响，不少租客无法及时返城，还有个别租客出现返城却进不了小区的现象，而托管公司根据以往经验，年前囤积了大量空房等待节后的租房“小阳春”，不料一场突如其来的疫情导致租房市场一度将至“冰点”，出现近一个月的“空窗期”，谁该来为此买单?

【事发】以“共抗疫情”为由，托管公司与房东协商免30天房租

如果没有2月2日这条突然发来的信息，宅在家中多日的赵女士，原本2月12日会有一笔房租到账。

“众志成城，共抗疫情。亲爱的房东您好，我是您锦绣江南14-4-4房屋的房管负责人，首先祝您及家人新年快乐!因冠状病毒引起的特殊社会情况，造成学校、企业司延迟时间上班，因此呼吁业主您慷慨30天空置期(2020.1.31-20202.29这30天不计房租)，如果疫情情况严重再议!疫情面前，大家共同努力，各出自己绵薄之力!我们也将采取利好措施留住租客、照顾好他们，对房间进行打扫、消毒、清运垃圾、保证水电、尽最大努力维护生产，让业主您安心。同仇敌忾，共渡难关!等您批复。”

“我不同意。”赵女士告诉记者，她本人也在租房子住，她的房东并没有给她免房租;每个行业都不容易，但疫情期间，她也不能出去工作，家中还有两个孩子在上学，所以房租对于她来说，算是一笔支持家用的收入。

随后，托管公司员工给她发来了万达给商户免1个月租金、郑州某汽配城给租户免租金的新闻截图等信息，并发来了部分房东同意减免30天租金的微信对话截图。

“这不是逼迫我减免房租吗?好像别人都减了，我要是不减就特别没有觉悟。”赵女士告诉记者，她本人疫情期间也有看新闻，但对于个人来说，减免与否要视自身经济条件而定，国家没有政策明确个人作为房东要给租户减免房租。“我作为个人没有义务替托管公司节约成本。”

随后，托管公司提出退一步，减免15天房租，赵女士仍然没有同意。

【进展】不同意减免房租就“解约”?

赵女士告诉记者，双方交涉的房子户主是她丈夫，位于郑州市二七区，面积比较大，有155平米。2019年2月18日，她以委托代理人身份，与河南尚正居房地产营销策划有限公司签订了授权委托书。他们夫妇委托该公司全权办理房屋出租事宜，代理期限为2019年2月22日至2021年2月21日，房租按季度提前10天打给房主。值得注意的是，合同约定，甲方每年让出30天作为乙方的接洽承租工作期，也就是说，按照合同，赵女士原本就会给托管公司免1个月房租，一年只收11个月的租金。

2月12日，是按照合同应当打房租的日子。但赵女士并没有如期收到房租。对方回应：公司财务原定2月10日上班，但办公楼不让进，所以仍无法办公。赵女士明确表示，应当按照合同约定按时打房租，否则就要收回房子。

2月20日，另外一名工作人员主动添加了赵女士的微信，表示：因为疫情造成的影响，属于不可控因素。房东不愿意减免房租也不再强求，房子的租户表示不在房子里居住了，到期会直接搬走，解除合同。“我们这边的话到时候会直接把房子退给您。”

赵女士觉得对方“不诚信”，看到行情不好就抽身退房。按照合同约定的违约责任，委托期内，乙方(尚正居)提前退租的，应当赔偿2个月租金作为违约金;反之，甲方(赵女士)提前收回房屋，也要赔偿乙方2个月租金作为违约金。“他们这就算违约吧?”

【现象】托管公司遇困，节后租房“小阳春”变“冰点期”

赵女士与托管公司的矛盾，只是受疫情影响引发的众多问题中的一个小小侧面。长租公寓、托管公司，在疫情的影响下，似乎迎来一次前所未有的考验。向房东寻求暂缓房租、减免房租的支援，并非赵女士托管公司这一家。

前不久，管理接近50万间公寓、业务遍布多个城市的蛋壳公寓要求房东减免房租在网上引发风波。2月3日，蛋壳公寓发布了补贴租客的政策，但随后曝出，蛋壳也在要求房东免租，且未经协商。广大业主组建了维权群向蛋壳“开火”。2月17日，蛋壳公寓发表了“致广大房东的真心话”，坦言：“坦率地说，长租行业在此次疫情中遭受了非常严重的冲击。”“这次向房东寻求的免租期爱心支持，我们用于对租客进行补贴：如果我们倒下了，未来伤害的将是各位房东和广大租客的长期利益。”随后，蛋壳公寓提出了更为细化的房东支持计划：1、合同期满时返还一个月房租;2、分期返还一个月房租;3、支持蛋壳半个月免租期。

24日，记者联系上了与赵女士对接的托管公司司姓负责人，该负责人介绍，原本年后是租房高峰期，所以年前公司囤了一批房，本来原定大年初四上班，没想到遇到了疫情，至今还没有正常开工。新租客找不到，部分老租客也回不来，纷纷提出解约。最近2个月一直在亏损，未来一段时间预计郑州小区还会继续管控，无法带租客看房，所以才与房东商议减免房租。

要求房东减免房租，同意的多吗?该负责人表示，有同意的房东，但绝大多数也不同意减免。赵女士的房子刚好满一年，5户租户中有3户表示不再续租，所以公司也没办法弄，只能与赵女士商议房子托管公司不再续租，那两个续租的租户可留给赵女士。

【政策】这边房东权益受损，那边租户免租“呼声”愈高

不过，那边房东不同意减免房租，认为个人权益受损，那边却是租户免租“呼声”愈高。

有位网友1月14日通过长租公寓平台自如租住了一间房，租完整理好就与1月17日返回了湖北孝感。由于疫情影响，至今还没有返程。目前，自如针对无法返程的租户推出了2月份没有开锁记录可无责任退房记录，但该网友中间托邻居开门浇花，有了开锁记录，无法无责任退房。该网友预计，湖北预计4月份解封，但4月14日又到了交房租的日子，那就意味着租了3个月的房子只能住3天。

记者了解到，为了帮扶中小微企业，目前，各地均推出了各种减免房租政策。就拿河南省来说，河南省人民政府印发《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展若干政策措施》明确，要为中小微企业减负，实施减免房租、用气、用水实行“欠费不停供”措施、缓缴社保等政策。就减免企业房租方面，明确对承租国有资产类经营用房且受疫情影响不能正常经营的中小微企业，免收1个月房租，减半收取2个月房租，已收取的要予以退还。鼓励其他不动产租赁机构对中小微企业适当减免租金。

这也就意味着，目前，政府层面的减免房租政策，仅限于承租国有资产类经营用房的中小微企业，并未对个人减免房租做强制规定。

【说法】托管公司提前解约属于违约，疫情结束后不影响合同继续履行

赵女士与托管公司签订的委托书有这么一条，也是目前托管公司认为自己可无责解约的依据：“如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。”而大河报记者获悉，早在2月10日，全国人大常委会法工委新闻发言人就表示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

那么，从法律层面来说，托管公司的做法，是否违约?像赵女士这样也需要房租来偿还房贷、房租、养家糊口的个人房东来说，又该如何维权?24日，记者就该问题专访了河南继春律师事务所律师张波。

“不免房租就不租，托管公司违约。”张波律师介绍，疫情的确属于不可抗力，但需要明确一个问题，那就是这个不可抗力是否必然导致合同的解除。当前新冠肺炎疫情防控措施虽然对赵女士的合同履行产生了一定的影响，但合同还有一年才到期，该影响尚未达到令合同目的完全不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。“换个角度说，只有因为疫情影响，合同目的无法实现才可以解约，不能因为一方经济利益减少而要求解约。”

【建议】房东适当降低或免除疫情防控期间的租金，从源头减少纠纷

赵女士权益如何维护?张波律师介绍，双方可以协商，针对疫情管控期间的房租进行一定减免，疫情期间造成的损失应当共同承担，但是对于长租合同则应当继续履行。这里需要明确一个问题，如果赵女士的房子转租出去了，租户如期交纳租金，那么托管公司就没有实际损失，托管公司不能要求赵女士分担损失或者减免租金;如果没有租出去，则建议房东酌情主动减免部分，共担损失。“因不可抗力造成合同部分不能履行并造成损失，一方告知后另一方不同意并造成损失扩大，司法实践可能会要求扩大损失方承担相应损失，所以建议房东主动减免部分房租。”

此外，如果托管公司执意解约，赵女士也可以要求适当的赔偿违约金。具体可以与托管公司协商。

记者了解到，浙江宁波海曙法院不久前也发出提醒，目前，新冠肺炎疫情对旅游、运输、娱乐等行业产生的影响正逐渐显现。可以预见，因疫情防控措施引发的租赁合同纠纷也会进入司法程序。对此，法官建议当事双方在新冠肺炎疫情发生之后，根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过协商的方式，从源头上减少纠纷产生。

【关注】个人租户是否也能以疫情为由要求减免房租?

关于个人以居住为目的的租赁，张波认为，如果另一方是个人租户，首先适用于上述条款。即租户不能以疫情属于不可抗力为由，提前要求无责任解除房屋租赁合同。但如果双方经协商均同意，则可以提前解约。

那么，租户是否也能以疫情为由要求减免房租?张波律师认为，个人租赁与商业租赁的合同目的有所不同，商业租赁主要是用于经营，获取相应收益，但因为疫情防控原因，政府强制要求疫情防控期间不能经营，因此会造成的一定影响;但个人租户主要为了居住，目前河南省内并没有限制租户不能居住的相关条款。个人以疫情为由要求强制要求减免房租法律上没有依据，不过从人情上，毕竟租户受疫情影响，房屋有一定时期的空置，房东如果愿意主动减免，则有助于社会和谐。

记者了解到，目前部分长租公寓有推出无法返程租户的无责退租政策，也有一些房东主动为租户减租，众志成城，共同抵抗疫情带来的影响。

【延伸阅读】类似案件，法院咋处理?

记者查询了解到，近日，宁波海曙法院通过移动微法院，办理了一起因新冠肺炎引发的租赁合同纠纷。

孙某是宁波市海曙区某楼盘一间公寓的房主，王某是网约房经营者。2018年11月，孙某将房屋租赁给王某用作网约房，约定房屋租赁期间为5年，租金支付方式为押一付三，每月租金2750元。

2019年11月24日，王某按期支付了3个月的房租。随后受新冠肺炎疫情影响，王某称因出于社会责任，已经全部取消春节订单并全额退款，2020年1月底，其曾与房主协商租金减免事宜，房主未及时回复。2月2日，涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理，不允许外来人员进入。王某认为案涉房屋已无法正常使用，符合不可抗力情形，要求与孙某解除合同。

孙某随后表示愿意减免半个月房租，后期租金减免情况视疫情发展再协商，但王某坚持解除合同。

2月15日，孙某向海曙法院提交诉状，诉称原、被告双方之间的合同长达5年，此次新冠肺炎疫情影响不足以影响合同的继续履行，被告解除合同系违约行为，要求被告支付10000元违约金。

经过调解，当天下午5点，双方通过移动微法院达成了调解协议，解除合同，王某同意支付2750元违约金，且不要求原告退还尚未到期的租金，但因其人在外地，无法前往宁波腾退涉案房屋，希望原告给予其一定腾退时间。原告也答应等房屋封闭措施解除后再行腾退房屋。