下半年买房是“捡漏”还是“站岗”

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制图/首席编辑杨芳芳

在疫情期间遭遇“断崖下跌”后，郑州5月份商品住宅销量已超去年同期，但二手房市场一直“凉凉”

河南商报记者张丽

2020年上半年飞逝而过，今年的楼市更加让人难以捉摸。特价房涌现、土拍哑火、二手房受疫情打击，这些让楼市雪上加霜;忽而又爆出地王、房价指数涨涨涨、一线城市上演抢房潮……楼市之谜从不缺少。

上半年，郑州的房地产市场也在不断变化，人们对于楼市的未来充满了疑问：下半年房价会降吗?市场的走势会如何?主城区集中推出的新楼盘该怎么选?

2020年楼市的“上半场”

新房房价依然稳定

随着疫情防控常态化、楼市恢复销售，打折、促销几乎成了主旋律。

房价真的跌了吗?其实，降价促销的楼盘主要在远郊片区，主城区房价依然坚挺，大力度打折楼盘多为南龙湖等远郊盘。

国家统计局数据显示，2020年上半年，郑州新建商品住宅的价格指数还是比较平稳的，而且还有一定涨幅。

其实无论特价，还是首付分期，购房者遇到的多数都是套路，拿差户型、差位置楼盘充特价，真正特价的好房寥寥无几。

二手房有些“凉凉”

今年是郑州二手房市场比较艰难的一年。2020年上半年的二手房市场降价明显，就连成交一向活跃的郑东新区板块也遭受着市场的凉意：只有低于市场均价的二手房才入得了购房者法眼，只有急于出售的房东才有市场，因为价格更好谈。

二手房形势到达了这几年的最低点，据国家统计局数据，2020年1~5月，郑州二手房销售价格及指数全部低于去年同期，其中2020年3月更是比去年同期下降了3.4%。

首付分期变多了

2020年，首付分期的现象大有扩张之势，从远郊到主城区，销售顾问在朋友圈打的分期广告非常多，甚至首付3万元、五年分期的情况也不少见。

不过分期最猛的地方一般是新区刚需片区，周边竞品较多、供大于求，开发商拿分期优惠政策引流购买力。

预测

下半年，郑州的房价和市场走势将会怎样

房价会如何，看地价、看供需。地价具有风向标意义，而供需决定房价。

土拍价格大幅下跌，开发商土拍热情降低

2月份疫情缓解后的土拍首秀，拿地房企是财力雄厚的央企中交，在滨河核心区22号地、23号地以每平方米7000多元的楼面价成交，要知道周边楼盘拿地时的均价已达10000元/平方米。

三四月份房企土拍也主要在环郑片区，郑州主城区极少，且大多是老项目后续地块，新项目不多。

6月1日，高新区双湖科技城土拍，龙湖地产以底价拿地，楼面价4073元/平方米，而2018年金辉在同片区溢价55%拿地，楼面价5218元/平方米。

土拍市场的低溢价率对房价有什么影响?

“面粉”的价格低了，“面包”的成本也降低了，这意味着楼盘的建设成本降低，房价高企的概率就小了。

土地供应量缩水较大，购房需求依然旺盛

再看供地，2020年郑州公布国有建设用地供应计划，其中住宅用地计划供应997.7公顷(约14965亩)，而2019年郑州商品住宅用地供应23137亩。

今年的供地量较之去年缩水较大，而土地供应量又从根本上决定了城市市场供应，说明供应端在收紧，这就把房价下降的阀门给拧紧了。

从需求端来看，据郑州市房管局官方数据，2020年1~5月郑州市商品住宅销售57249套、2019年1~5月销售85579套、2018年1~5月销售98129套。其中，2020年5月商品住宅销售20294套，反超2019年5月同期。

这说明，上半年商品住宅销量的下降，主要是受疫情不可抗力因素的拉低，疫情防控常态化后，购房需求其实并未减少，需求依然旺盛。

供地缩水，需求存在，2020年下半年郑州房价将下降?难!

下半年，郑州是否会出台放松性楼市政策

关于房地产，2020年全国两会政府工作报告再提“房住不炒”的定位。这个市场调控基调没变，在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，市场缺乏翻腾的动力，仍然以“稳”为根本，一些“冒尖”的楼市政策，几乎抬头就被打压。

不过，2020年，在央行多次降准降息的大背景下，LPR持续下降，锚定5年期LPR的房贷利率也出现了“6连降”，未来利率还会有多少下行空间?

上海交通大学安泰经济与管理学院教授、中国发展研究院执行院长陆铭认为，利率是否有降调空间，主要取决于货币政策本身的松和紧，并不直接取决于房地产市场的状况。

如果经济形势进一步恶化，那中国利率仍有下调的空间，如果经济增长稳住了，利率下调也就没有必要了，决定利率到底是调还是不调的因素非常多，且不直接取决于房地产市场的走向。

建议

上半年已经结束，抓住下半年最后机会才是上选，那么如何抓住下半年的机会呢?

A宁买主城区小户型，不选远郊大户型

尽量不要出三环主城区。主城区的地位是规划看起来高大上的新区难以撼动的，只要政策方面不出现大的变动，主城区的房价是不会有大的波动的，这是由主城区内供需基础决定的，如今，就连一直被大众看好的港区，也出现了价格下跌的情况，而主城区房价依然坚挺，所以选主城区更为抗跌、保值。

B开发商“羊毛”不好薅，要小心避坑

下半年开发商冲业绩，回款压力更大，很可能有一大波特价房出现、首付分期等措施。

但一定要记住，特价不等于降价，位置好、不愁卖的盘价格依然坚挺，购房者一定要仔细甄别真假特价房，防止被套路。如果是低于同一区域均价的高性价比品牌楼盘，可以毫不犹豫捡漏，主城区优质低价二手房也可以考虑，没必要让新房情结左右自己。

C大量新盘将入市，购房者选择面更大

仅7月份，就有20多个新盘入市，金水老城区、经开老城区、中原老城区均增加不少改善型新项目，老城区地缘改善者可以多关注。

环内新区该怎么选?

郑州北区经过这两年的降价和商业、地铁等配套的兑现，已经逐渐去泡沫化，可以关注。

管南片区价格也上来了，现在捡漏机会很少了，尽量不要出南四环。

西区的价格相对便宜，在接下来一段时间，对购房者会更友好，这里新楼盘扎堆、竞争激烈，目前西区三环内价格基本稳定在约15000元/平方米，四环边高新区双湖科技城精装房价格约11000元/平方米，地缘购房者可关注。