房地产“代建”模式兴起，会成为楼市主流吗?

大河报·豫视频记者韩懿亭文白周峰摄影

“今年大概率都不会再拿地，更多的会选择代建，有几个项目正在谈。”一位本土开发企业投资发展部的工作人员告诉记者。

对此，一位房地产相关人士表示，随着房地产行业的调整，越来越多的房企在逐步向代建领域拓展自身的业务。

据不完全统计，截至目前已经有40余家房企入局代建，其中既有一线大型房企，也有中小型房企，比如碧桂园、万科、中海、绿城、雅居乐、蓝城等品牌房企，以及建业、康桥、永威、亚新、正商等河南本土房企。有业内人士预测，在当下乃至未来一段时间，代建将成为开发模式中的“潮流”。

事实上，房地产代建模式早在十多年前就存在，却在今年再次蹿红，其中的原因究竟是什么?

2022年再度蹿红的“房地产代建模式”

何为“房地产代建模式”?

据业内普遍认可的定义：房地产代建模式是一种输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式，由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方部分或全程参与设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利。相比自主拿地开发，代建模式属于轻资产运营模式，最大的成本支出不是拿地，而是人力和品牌优势。

按代建模式来分主要是三种：政府代建、商业代建、资本代建。这三种模式，主要是委托方也就是“甲方”不同，分别是政府、企业、金融机构。

政府代建起步最早，一般指政府及事业单位通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付政府使用，如《郑州市政府投资项目代建制管理办法(试行)》文件中，规定的就是这种情况，通常涉及政府安置房、经济适用房、公租房等保障性住房及公共服务设施等项目领域;商业代建的甲方是拿了地的企业，包括开发商和地方城投平台等;而资本代建的委托主体一般是基金、信托等金融机构，委托方负责出资，委托房企进行项目开发，一方出钱一方出地。

截至目前，百强房企中已有超40家房企布局代建业务

至于房地产代建模式在今年再度蹿红的原因，一位业内人士说出了实情，“受困于现金流，今年各房企普遍收缩投资，减少了拿地，但是并不意味着‘躺平’，品牌及产品溢价率较高的房企，多开始在合作开发上发力，靠着代建模式也可以获得一部分的现金流收入。”

据悉，在2022年第三季度的年中期业绩会时，包括碧桂园、龙湖、旭辉等多家房企，都不约而同表达了对代建市场前景的看好。据亿翰智库统计，截至目前，百强房企中已有超过40家房企布局了代建业务。

其中，碧桂园在2022年初就加大了代建代管业务布局，并组建了专业的操盘团队，面向市场承接各类项目的代建代管服务，优先承接安居房、保障房、政府平台城投公司等项目，提供开发报建、规划及设计、成本、采购、工程等全过程开发管理服务;而龙湖，在2022年的中期业绩会上，首次对外亮相的智慧营造品牌——“龙湖龙智造”，被外界认为是龙湖吹响了在代建领域发力的号角。

还有早已在代建领域发力的朗诗地产，也于今年正式更名为朗诗绿色管理有限公司，表示未来将专注于轻资产业务，并称开发代建项目产生的利润将成为集团的主要利润来源;除此之外，中梁控股也宣布成立中梁建设管理集团，正式进军代建行业;金地管理发布了新的品牌宣言，表明深耕代建行业的决心……还有旭辉、华宇、奥园、中交等房企也纷纷开始布局“代建”这条新赛道。

平台拿地、房企合作或代建 正在成为郑州楼市新一轮“潮流”

据悉，郑州房地产市场上的“代建项目”并不少，除了中原建业及绿城管理之外，康桥、永威、亚新等房企均有发力。

据公开数据显示，截至今年上半年，中原建业集团在管项目266个，在管项目建筑面积3141.34万平方米，其中河南省内项目241个，省外项目25个;而绿城管理拥有390个代建项目，其中，在郑州市就有十余个项目。

除此之外，康桥、永威、亚新等房企在郑州也拥有不少代建项目，譬如康桥已执行的商业代建项目有康桥东麓园、康桥香麓湾;永威在高新区的代建项目永威西棠，以及高新和锦莲序(永威璞居壹号院)地块，也将由永威代建;而近期北龙湖“亚新星云湾”项目也将由亚新代建，据悉，该地块拿地企业为郑州碧辰置业有限公司，背后股东公司为交换空间有限公司、大有兴业(河南)创业服务有限公司，从股权关系分析，地块竞得公司与亚新并没有任何关系。

从郑州市近几次集中土拍之后的新盘入市情况来看，记者发现，平台拿地、房企合作或代建，正在成为郑州楼市新一轮“潮流”。

“郑州购房者很挑品牌，口碑好的房企项目一入市就带着先天优势，特别是那些能按时交付的房企，至于是房企自持，还是代建项目，其实大多数普通购房者未必会关注。”某品牌房企的一名员工表示。

“保交楼”的背景下 代建模式被赋予了新的含义

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，代建领域具有轻资产、抗周期、成本低等优点，为房企探索新发展模式提供了方向。但是同时代建也有一定风险，比如委托方如果资金出现问题，就会导致项目被搁置，或者委托方信用偏低，也会影响代建方的品牌。

而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，在“保交楼”的背景下，代建模式被赋予了新的含义。除了代建模式传统的优势之外，它也成为国家层面盘活不良资产、盘活烂尾楼的一种很重要的方式。

至于未来代建模式是否会成为郑州楼市的主流?严跃进认为，包括像建业等一些本土房企，原本就是有代建业务在做，所以在河南市场本身就有比较好的基础，随着市场的改变，代建模式的地位会逐渐提高，但不能说完全成为一种很主流的模式。毕竟，代建业务也存在一定的风险。

关荣雪也持类似观点，“短期来看，由于房企销售端承压，发展代建或许是一个不错的突破口。不过，随着大量参与者进入代建赛道，竞争逐渐增加，也给代建报价带来了一定的压力。而且，对于郑州楼市而言，发展代建是缓解房企资金压力、拓展成长途径的不错方向，但同时积极促进多元化购房需求释放，结合各类产业的导入来实现各类购房需求的均衡化分布也是促进郑州楼市平稳发展的重要方向。”